Ferienvermietung auf den Balearen: Diese Vorschriften sollten Immobilieneigentümer kennen
Sie besitzen eine Immobilie auf Mallorca, Menorca, Ibiza oder Formentera und möchten diese an Urlaubsgäste vermieten?
Dann sollten Sie sich vor der Veröffentlichung eines Inserats mit den rechtlichen Voraussetzungen für die touristische Vermietung auf den Balearen vertraut machen.
Eine Immobilie zu besitzen bedeutet nicht automatisch, dass sie als Ferienunterkunft genutzt werden darf. Entscheidend sind unter anderem die Lage, die baurechtliche Situation, die Wohnnutzung, mögliche Einschränkungen durch die Eigentümergemeinschaft und die geltenden touristischen Vorschriften.
Artikel 50 des Tourismusgesetzes der Balearen regelt wesentliche Voraussetzungen für die touristische Vermarktung von Kurzzeitaufenthalten in Wohnimmobilien. Dazu gehören Anforderungen an die Bewohnbarkeit, zulässige Gebiete, Energieeffizienz, die Nutzung in Mehrfamilienhäusern und die laufenden Pflichten der Betreiber.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Punkte Sie vor dem Einstieg in die Ferienvermietung prüfen sollten und warum eine sorgfältige Vorbereitung entscheidend ist.
1. Bewohnbarkeit: Ist die Immobilie offiziell als Wohnraum zugelassen?
Eine der ersten Voraussetzungen ist eine gültige cédula de habitabilidad, also eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, oder ein entsprechender, von der zuständigen Inselverwaltung ausgestellter Nachweis.
Dieses Dokument bestätigt, dass die Immobilie die geltenden Anforderungen an die Wohnnutzung erfüllt. Ausnahmen gelten nur, wenn die einschlägigen Vorschriften ausdrücklich eine Befreiung vorsehen.
Vor Beginn der touristischen Vermietung sollte daher geprüft werden, ob die Bescheinigung gültig ist und ob die Immobilie sämtliche erforderlichen Voraussetzungen erfüllt.
Gerade bei älteren Gebäuden, Umbauten oder Immobilien mit einer besonderen Nutzungsgeschichte empfiehlt sich eine genaue Prüfung der vorhandenen Unterlagen.
2. Nicht jede Immobilie darf touristisch vermietet werden
Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Beurteilung, ob eine Ferienvermietung zulässig ist.
Neue Erklärungen zur Aufnahme einer touristischen Vermietung dürfen grundsätzlich nur Immobilien betreffen, die in einem ausdrücklich für diese Nutzung zugelassenen Gebiet liegen oder innerhalb eines gesetzlich vorgesehenen vorläufig abgegrenzten Gebiets.
Welche Regelungen gelten, hängt unter anderem von der jeweiligen Insel, der Gemeinde, der baurechtlichen Einstufung und der Art des Gebäudes ab.
Besondere Einschränkungen bestehen für Wohnimmobilien auf geschütztem ländlichem Boden. Artikel 50 sieht grundsätzlich vor, dass dort keine neuen touristischen Vermietungsaktivitäten aufgenommen werden dürfen. Maßgeblich sind dabei auch die gesetzlich zulässigen Regelungen der jeweiligen Inselplanung.
Wichtig für Käufer und Investoren: Eine bestehende Baugenehmigung, eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung oder die Lage in einem beliebten Urlaubsort reichen für sich genommen nicht aus, um eine Immobilie legal als Ferienunterkunft vermieten zu dürfen.
Vor dem Kauf sollte deshalb geprüft werden, ob die konkrete Immobilie für die geplante touristische Nutzung infrage kommt.
3. Die Anmeldung der touristischen Tätigkeit
Für den Beginn der touristischen Vermarktung ist grundsätzlich die entsprechende Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT) bei der zuständigen Tourismusverwaltung einzureichen.
Dabei handelt es sich um eine verantwortliche Erklärung über die Aufnahme der touristischen Tätigkeit. Welche Nachweise erforderlich sind, richtet sich nach der Immobilie, der Vermietungsform und den geltenden Verwaltungsvorschriften.
Je nach Fall können folgende Unterlagen verlangt werden:
Nachweis der Identität und der Berechtigung der antragstellenden Person.
Kommunale Bescheinigung über die Zulässigkeit des Gebiets und gegebenenfalls über die Einhaltung der zulässigen Bettenkapazität.
Nachweis über den Erwerb beziehungsweise die Verfügbarkeit der erforderlichen touristischen Bettenplätze.
Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, sofern diese relevant sind.
Meldebescheinigung des Eigentümers bei der Vermietung des Hauptwohnsitzes.
Die jeweils vorgeschriebenen Formulare und ergänzenden Nachweise.
Die konkrete Dokumentenliste sollte vor der Antragstellung bei der zuständigen Behörde überprüft werden.
Die Einreichung einer verantwortlichen Erklärung entbindet den Eigentümer oder Betreiber nicht von der Pflicht, sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen tatsächlich zu erfüllen und während des Betriebs einzuhalten.
4. Wie lange gilt die touristische Zulassung?
Artikel 50 sieht für bestimmte touristische Vermietungsaktivitäten, insbesondere in Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten, grundsätzlich einen Zeitraum von fünf Jahren vor. Maßgeblich sind die gesetzlich erfassten Fälle sowie gegebenenfalls abweichende Regelungen durch Ausführungsbestimmungen.
Eine Fortsetzung der Vermietung setzt voraus, dass die Immobilie weiterhin sämtliche Anforderungen erfüllt und die erforderlichen touristischen Bettenplätze für den nächsten Zeitraum zur Verfügung stehen.
Soweit eine Verlängerungsmitteilung vorgeschrieben ist, muss diese im letzten Monat vor Ablauf des jeweiligen Zeitraums eingereicht werden. Dabei ist zu bestätigen, dass die geltenden Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind und die erforderlichen Nachweise vorliegen.
Wird die vorgeschriebene Mitteilung nicht rechtzeitig eingereicht oder erfüllt die Immobilie die geltenden Anforderungen nicht mehr, kann die touristische Vermietung eingestellt werden müssen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann außerdem die endgültige Abmeldung erforderlich sein.
Eigentümer sollten daher nicht nur die erstmalige Anmeldung, sondern auch sämtliche Fristen und Verlängerungsvoraussetzungen im Blick behalten.
5. Ferienvermietung in Mehrfamilienhäusern: Was gilt für die Eigentümergemeinschaft?
Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus touristisch vermieten möchte, sollte zunächst die Teilungserklärung und die Satzung der Eigentümergemeinschaft prüfen.
Je nach Inhalt dieser Dokumente sind unterschiedliche Situationen möglich:
Touristische Nutzung ausdrücklich ausgeschlossen: Verbieten die maßgeblichen Regelungen die entsprechende Nutzung, kann eine neue touristische Anmeldung dieses Verbot nicht umgehen.
Keine ausdrückliche Zulassung oder kein entsprechendes Verbot: Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich sein, der die touristische Vermietung ausdrücklich erlaubt. Dabei müssen die jeweils geltenden Mehrheitsanforderungen erfüllt werden.
Touristische Vermietung bereits ausdrücklich erlaubt: Ist diese Nutzung in der Teilungserklärung oder Satzung ausdrücklich zugelassen, kann ein zusätzlicher Beschluss für diesen Zweck entbehrlich sein. Alle übrigen gesetzlichen Anforderungen bleiben jedoch bestehen.
Für Gemeinschaften mit einer geringen Zahl von Eigentümern können besondere Abstimmungsregeln gelten. Änderungen der Teilungserklärung oder der Satzung müssen ebenfalls den einschlägigen Vorschriften des spanischen Wohnungseigentumsrechts entsprechen.
Werden später Änderungen beschlossen, die eine touristische Vermietung ausschließen, kann die Tätigkeit innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist eingestellt werden müssen.
Unser Tipp: Wenn Sie eine Wohnung auf Mallorca oder einer anderen Baleareninsel als Kapitalanlage erwerben möchten, sollte die Prüfung der Eigentümergemeinschaft fester Bestandteil Ihrer Kaufvorbereitung sein.
6. Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
Auch die Energieeffizienz spielt bei der touristischen Vermietung eine wichtige Rolle.
Vor Beginn der Vermarktung muss der nach den geltenden Vorschriften erforderliche Energieausweis vorliegen.
Solange keine entsprechende Ausführungsregelung andere Mindestanforderungen festlegt, nennt Artikel 50 folgende Energieeffizienzklassen:
Energieeffizienzklasse F: für Gebäude, die vor dem 31. Dezember 2007 errichtet wurden.
Energieeffizienzklasse D: für Gebäude, die nach dem 1. Januar 2008 errichtet wurden.
Ausnahmen können gelten, wenn Vorschriften des Denkmalschutzes oder andere rechtliche Bestimmungen das Erreichen dieser Klassen verhindern. In diesem Fall muss die höchste nach den einschlägigen Vorschriften erreichbare Einstufung erzielt werden.
Darüber hinaus müssen die vorgeschriebenen Systeme zur Kontrolle des Wasserverbrauchs vorhanden sein. Solange keine speziellere Regelung gilt, sind bei Anschluss an ein öffentliches Wasserversorgungsnetz individuelle Wasserzähler erforderlich, die beim Versorgungsunternehmen registriert sind. Auch für weitere Energieversorgungen der Immobilie, beispielsweise Strom oder Gas, sind individuelle Zähler vorgesehen.
Zusätzlich müssen die geltenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Barrierefreiheit eingehalten werden. Dabei sind gegebenenfalls auch Denkmalschutzvorschriften zu berücksichtigen.
7. Mindestalter der Immobilie
Für Wohnimmobilien, die touristisch vermarktet werden sollen, ist ein gesetzlich festgelegtes Mindestalter vorgesehen, dessen konkrete Bestimmung durch Ausführungsregelungen erfolgen kann.
Solange keine entsprechende Regelung vorliegt, beträgt das Mindestalter gemäß Artikel 50 fünf Jahre.
Der Nachweis kann beispielsweise durch die Erklärung über die Fertigstellung beziehungsweise Errichtung des Neubaus, die Erstbezugsgenehmigung oder eine entsprechende kommunale Bescheinigung erfolgen.
Während des vorgeschriebenen Zeitraums muss die Immobilie privat zu Wohnzwecken genutzt worden sein.
Diese Voraussetzung ist besonders wichtig, wenn Sie eine Neubauwohnung erwerben oder eine Immobilie nutzen möchten, deren bisherige Nutzung von einer gewöhnlichen Wohnnutzung abweicht.
8. Geschützte Wohnungen und baurechtliche Verstöße
Für bestimmte Immobilien bestehen ausdrückliche Einschränkungen.
Wohnungen, die unter eine öffentlich geförderte Wohnungsregelung oder eine Preisbindung fallen oder früher darunter gefallen sind, dürfen nach Artikel 50 nicht touristisch vermarktet werden.
Darüber hinaus ist die touristische Vermietung von Immobilien untersagt, für die eine rechtskräftige Sanktion wegen eines schweren oder besonders schweren baurechtlichen Verstoßes verhängt wurde, solange die baurechtmäßigen Verhältnisse nicht wiederhergestellt sind.
Wurde gegen eine touristisch vermietete Immobilie eine rechtskräftige Sanktion verhängt, kann außerdem eine Änderung der Inhaberschaft der touristischen Tätigkeit davon abhängig sein, dass die ausstehende Forderung der zuständigen Tourismusverwaltung zuvor beglichen wird.
Für Käufer und Investoren ist es daher ratsam, vor dem Erwerb die baurechtliche und verwaltungsrechtliche Situation der Immobilie sorgfältig zu prüfen.
9. Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes für maximal 60 Tage
Artikel 50 sieht eine besondere Form der touristischen Vermietung vor: die Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes.
Diese Möglichkeit richtet sich an natürliche Personen, die ausschließlich eine Immobilie in ihrem Eigentum vermieten, die ihnen als Hauptwohnsitz dient. Die touristische Vermietung darf dabei höchstens 60 Tage innerhalb eines Jahres umfassen.
Zu den wesentlichen Voraussetzungen gehören:
Die Immobilie muss der Hauptwohnsitz des Vermieters sein.
Dieser Status muss in der vorgeschriebenen Form nachgewiesen werden.
Die vorgesehenen Vermietungszeiträume müssen entsprechend den geltenden Vorgaben angegeben werden.
Die Immobilie muss in einem Gebiet liegen, das ausdrücklich für diese Vermietungsform zugelassen ist.
Die allgemeinen gesetzlichen Anforderungen sowie die besonderen Bedingungen dieser Kategorie müssen erfüllt sein.
Die Anmeldung unterliegt den jeweils geltenden Laufzeiten und Verlängerungsbedingungen.
Bei dieser besonderen Vermietungsform ist es ausnahmsweise möglich, dass die Bewohner während des Aufenthalts der Gäste in der Immobilie bleiben. Voraussetzung ist, dass diese Situation in sämtlichen Werbeangeboten klar angegeben wird und die zulässige Gesamtbelegung laut Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht überschritten wird.
Diese Möglichkeit kann für bestimmte Eigentümer interessant sein. Sie ist jedoch keine allgemeine Ausnahme, mit der jede beliebige Immobilie automatisch für 60 Tage im Jahr touristisch vermietet werden darf.
10. Grundsätzlich wird die gesamte Wohnung vermietet
Die in Artikel 50 geregelte touristische Vermietung besteht grundsätzlich darin, Gästen die gesamte Wohnimmobilie für einen begrenzten Zeitraum zur Nutzung zu überlassen. Die Aufenthalte können sich über Tage oder Wochen erstrecken, dürfen jedoch jeweils einen Monat nicht überschreiten.
Diese Vermietungsform ist außerdem grundsätzlich nicht mit einer Vermietung einzelner Zimmer oder mit mehreren getrennten Mietverträgen für verschiedene Gäste in derselben Immobilie vereinbar. Hiervon unberührt bleiben besondere gesetzliche Regelungen, die eine touristische Zimmervermietung gegebenenfalls zulassen.
Wird eine Immobilie kurzfristig und zur sofortigen Nutzung angeboten, kann eine touristische Nutzung vermutet werden, wenn sich ein anderer Zweck der Vermarktung nicht nachweisen lässt.
Eigentümer sollten deshalb darauf achten, dass die gewählte Vertragsgestaltung und die tatsächliche Nutzung der Immobilie mit den einschlägigen Vorschriften übereinstimmen.
11. Haftpflichtversicherung und laufende Betreiberpflichten
Unternehmen, die touristische Aufenthalte in Wohnimmobilien vermarkten, müssen eine Haftpflichtversicherung abschließen. Diese muss Personen- und Sachschäden abdecken, die Gästen während ihres Aufenthalts entstehen können.
Befindet sich die Immobilie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, muss der Versicherungsschutz auch Schäden umfassen, die Gäste gegebenenfalls an der Gemeinschaft verursachen.
Darüber hinaus können weitere Pflichten bestehen:
Einhaltung der geltenden gewerbe-, arbeits- und steuerrechtlichen Anforderungen.
Übermittlung der vorgeschriebenen Gästedaten an die zuständige Polizeibehörde gemäß den einschlägigen Sicherheitsvorschriften.
Bereitstellung der gesetzlich vorgeschriebenen touristischen Leistungen.
Sicherstellung der Einhaltung von Ruhe, Ordnung und gemeinschaftlichen Verhaltensregeln.
Beachtung der internen Regeln der Eigentümergemeinschaft, soweit diese anwendbar sind.
Kommt es zu schwerwiegenden Störungen des Zusammenlebens oder zu einem schweren Verstoß gegen die internen Regeln der Eigentümergemeinschaft, muss der Betreiber nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen verlangen, dass der betreffende Gast die Unterkunft innerhalb von höchstens 24 Stunden verlässt.
Diese Pflichten sollten bei der Auswahl eines Vermietungsdienstleisters und bei der Organisation des laufenden Betriebs berücksichtigt werden.
12. Die gesetzlichen Anforderungen gelten während der gesamten Vermietung
Die Einhaltung der Vorschriften ist nicht mit der erstmaligen Anmeldung abgeschlossen.
Eigentümer und Betreiber müssen auch während des laufenden Betriebs darauf achten, dass die Immobilie weiterhin alle Anforderungen erfüllt. Dazu gehören insbesondere die baurechtlichen Voraussetzungen, mögliche territoriale Beschränkungen, die Regeln der Eigentümergemeinschaft, die Laufzeit der touristischen Anmeldung und die administrativen Verpflichtungen.
Darüber hinaus können die territorialen Planungsinstrumente und andere einschlägige Vorschriften zeitlich begrenzte oder saisonale Einschränkungen vorsehen. Gründe dafür können eine hohe touristische Auslastung, die Verringerung saisonaler Schwankungen oder der Schutz natürlicher Ressourcen sein. Solche Einschränkungen müssen den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen.
Die rechtliche Situation einer Immobilie kann sich daher im Laufe der Zeit verändern.
Regelmäßige Kontrollen helfen, mögliche Probleme frühzeitig zu erkennen.
Fazit: Rechtliche Voraussetzungen vor dem Kauf oder der Vermietung prüfen
Die touristische Vermietung auf den Balearen bietet Eigentümern interessante Möglichkeiten, erfordert jedoch eine sorgfältige Vorbereitung.
Vor dem Start sollten insbesondere die Zulässigkeit der touristischen Nutzung, die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die baurechtliche Situation, das Mindestalter, die Energieeffizienz und mögliche Einschränkungen durch die Eigentümergemeinschaft geprüft werden.
Ebenso wichtig sind die korrekte Anmeldung, die Verfügbarkeit der erforderlichen touristischen Bettenplätze, der Versicherungsschutz und die Einhaltung aller Verlängerungsfristen.
Unser wichtigster Rat: Klären Sie die rechtliche Zulässigkeit Ihrer Immobilie, bevor Sie investieren, eine touristische Vermietung planen oder Ihre Unterkunft online anbieten.
Für deutschsprachige Immobilieneigentümer, Kaufinteressenten und Investoren kann eine professionelle Prüfung helfen, die Anforderungen für das jeweilige Objekt besser einzuschätzen und unnötige Kosten oder spätere Schwierigkeiten zu vermeiden.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag basiert auf Artikel 50 des Gesetzes 8/2012 vom 19. Juli über den Tourismus auf den Balearen und dem für die Ausarbeitung bereitgestellten Gesetzestext. Er dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die tatsächlich geltenden Anforderungen richten sich nach der aktuellen Gesetzeslage sowie den einschlägigen Durchführungsbestimmungen und insularen, kommunalen und baurechtlichen Vorschriften. Vor Aufnahme einer touristischen Vermietung sollten die jeweils geltenden Regelungen geprüft werden.
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