Finca auf Mallorca kaufen trotz Baurechtsproblemen: Was Käufer wissen sollten
Eine Finca auf Mallorca zu kaufen, ist für viele Menschen ein lang gehegter Traum. Ein traditionelles Landhaus, Ruhe und Privatsphäre, ein großzügiges Grundstück und das mediterrane Leben machen Immobilien im ländlichen Raum besonders attraktiv.
Doch was passiert, wenn sich bei der Besichtigung oder während der Kaufprüfung herausstellt, dass die Immobilie baurechtliche Probleme hat?
Vielleicht wurde ein Anbau ohne die erforderliche Genehmigung errichtet. Möglicherweise stimmt die tatsächliche Wohnfläche nicht mit den Unterlagen überein. Oder das Gebäude befindet sich in einem besonderen planungsrechtlichen Status, der unter dem spanischen Begriff fuera de ordenación bekannt ist.
Kann man eine solche Finca trotzdem kaufen? Darf man sie renovieren, erweitern oder später legalisieren lassen? Und welche Risiken sollte man kennen, bevor man einen Kaufvertrag unterschreibt?
Grundsätzlich kann der Kauf einer Immobilie mit baurechtlichen Problemen möglich sein. Entscheidend ist jedoch, welche rechtliche Situation tatsächlich vorliegt und ob die damit verbundenen Einschränkungen zu den eigenen Plänen passen.
Gerade für deutschsprachige Käufer, die mit dem spanischen Bau- und Planungsrecht nicht vertraut sind, ist eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf besonders wichtig.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf Sie beim Kauf einer Finca auf Mallorca achten sollten, welche Unterlagen entscheidend sind und warum eine mögliche spätere Legalisierung niemals ungeprüft vorausgesetzt werden sollte.
1. Kann man eine Immobilie mit Baurechtsproblemen auf Mallorca kaufen?
Grundsätzlich kann eine Immobilie auch dann verkauft werden, wenn baurechtliche Unklarheiten oder Unregelmäßigkeiten bestehen. Die Möglichkeit, eine Immobilie zu verkaufen, bedeutet allerdings nicht automatisch, dass sämtliche Gebäude genehmigt sind oder nach dem Kauf beliebig verändert werden dürfen.
Es kommt immer auf den konkreten Sachverhalt an.
Eine Finca kann beispielsweise ein ordnungsgemäß dokumentiertes Haupthaus besitzen, während für einen Wintergarten, eine Garage, einen Pool oder einen später errichteten Anbau keine ausreichenden Genehmigungsnachweise vorliegen.
In anderen Fällen wurde ein Gebäude ursprünglich rechtmäßig errichtet, entspricht aber aufgrund späterer Änderungen des Bebauungsplans nicht mehr vollständig den geltenden Vorschriften.
Diese Situationen können rechtlich sehr unterschiedlich zu beurteilen sein.
Vor dem Kauf sollte deshalb geklärt werden:
Welche Gebäude und Gebäudeteile sind ordnungsgemäß genehmigt?
Gibt es Abweichungen zwischen den genehmigten Plänen und dem tatsächlichen Zustand?
Welche Einschränkungen gelten für die Nutzung und für zukünftige Bauarbeiten?
Bestehen offene Verwaltungsverfahren oder Anordnungen der Baubehörde?
Ist die Immobilie für den vorgesehenen Zweck geeignet?
Die wichtigste Regel lautet: Verlassen Sie sich nicht allein auf die Beschreibung im Immobilienexposé oder auf mündliche Zusicherungen des Verkäufers. Entscheidend ist die tatsächliche baurechtliche Situation.
2. Was bedeutet „fuera de ordenación“ auf Mallorca?
Der spanische Begriff fuera de ordenación wird auf dem mallorquinischen Immobilienmarkt häufig verwendet. Er lässt sich jedoch nicht mit einer einzigen deutschen Bezeichnung vollständig erklären.
Vereinfacht gesagt beschreibt er bestimmte planungsrechtliche Situationen, in denen Gebäude, bauliche Anlagen oder Nutzungen besonderen Einschränkungen unterliegen.
Das balearische Städtebaurecht unterscheidet dabei zwischen verschiedenen Kategorien.
Artikel 129 des Gesetzes 12/2017 über die Stadtplanung der Balearen regelt unter anderem den Umgang mit sogenannten inadecuadas sowie mit Gebäuden und Nutzungen, die als fuera de ordenación eingestuft werden.
Welche Folgen sich daraus ergeben, hängt von den konkreten Umständen ab.
Gebäude, die nicht mehr dem aktuellen Bebauungsplan entsprechen
Ein Gebäude kann ursprünglich rechtmäßig errichtet worden sein, später aber nicht mehr mit dem geltenden Bebauungsplan übereinstimmen.
In bestimmten Fällen sind weiterhin Instandhaltungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen möglich.
Welche Arbeiten tatsächlich zulässig sind, muss jedoch anhand der konkreten Einstufung und der geltenden örtlichen Vorschriften geprüft werden.
Gebäude im Status „fuera de ordenación“
Andere Fälle betreffen beispielsweise Gebäude, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurden, deren Genehmigung aufgehoben wurde oder für die besondere planungsrechtliche Einschränkungen gelten.
Je nach Fall können die zulässigen Maßnahmen erheblich eingeschränkt sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kommen beispielsweise nur Reparaturen in Betracht, die der öffentlichen Gesundheit, der Sicherheit oder der Hygiene dienen.
Bei anderen Gebäuden gelten wiederum abweichende Regelungen.
Deshalb reicht es nicht aus, wenn ein Verkäufer lediglich erklärt, die Immobilie sei fuera de ordenación.
Es muss geklärt werden, weshalb dieser Status besteht, welche Gebäudeteile betroffen sind und welche Konsequenzen daraus entstehen.
Wichtig: Eine baurechtliche Unregelmäßigkeit, ein Gebäude im Status fuera de ordenación und eine lediglich vom heutigen Bebauungsplan abweichende Bestandsimmobilie sind nicht automatisch dasselbe.
3. Welche Risiken bestehen beim Kauf einer Finca mit Baurechtsproblemen?
Eine Immobilie kann auf den ersten Blick einen sehr guten Eindruck machen und dennoch erhebliche Einschränkungen aufweisen. Diese können sich nicht nur auf den Kaufpreis, sondern auch auf die spätere Nutzung und den langfristigen Wert auswirken.
Renovierung und Sanierung
Möchten Sie die Küche erneuern, Badezimmer modernisieren, Räume neu aufteilen oder das gesamte Landhaus umfassend sanieren, sollten Sie zunächst prüfen, welche Maßnahmen genehmigungsfähig sind.
Einfache Instandhaltungsarbeiten werden rechtlich nicht unbedingt genauso behandelt wie bauliche Veränderungen, Eingriffe in die Gebäudestruktur oder Erweiterungen der bebauten Fläche.
Je nach Status der Immobilie können bestimmte Arbeiten genehmigungspflichtig oder unzulässig sein.
Gehen Sie deshalb nicht davon aus, dass Sie ein bestehendes Landhaus allein deshalb umfassend modernisieren dürfen, weil es bereits seit vielen Jahren steht oder bewohnt wird.
Anbauten, Erweiterungen und zusätzliche Gebäude
Vielleicht möchten Sie zusätzliche Schlafzimmer schaffen, den Wohnbereich vergrößern, eine Garage errichten oder einen Pool bauen.
Wenn solche Vorhaben für Ihre Kaufentscheidung wichtig sind, sollte ihre rechtliche Umsetzbarkeit vor Vertragsabschluss geprüft werden.
Weder die Größe des Grundstücks noch das Alter des Hauses oder ähnliche Gebäude in der Nachbarschaft garantieren, dass eine Erweiterung genehmigt werden kann.
Wenn die Immobilie für Sie nur dann interessant ist, wenn sich später zusätzliche Wohnfläche schaffen lässt, sollten Sie diese Möglichkeit nicht als selbstverständlich voraussetzen.
Finanzierung durch eine Bank
Baurechtliche Unregelmäßigkeiten können die Finanzierung erschweren. Ob dies tatsächlich der Fall ist, hängt unter anderem von der Bank, der Bewertung, der Dokumentation und der Art des Problems ab.
Eine Bank kann eine Immobilie anders beurteilen, wenn die vorhandenen Gebäude nachvollziehbar dokumentiert sind, als wenn Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Bestand, dem Grundbuch, dem Kataster und den Baugenehmigungen bestehen.
Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, sollten Sie die Situation frühzeitig mit Ihrer Bank besprechen.
Verlassen Sie sich nicht darauf, dass eine zum Verkauf angebotene Finca automatisch zu den üblichen Konditionen finanziert werden kann.
Wasser, Strom und andere Versorgungsleistungen
Auch die Versorgung mit Wasser, Strom, Abwasser und weiteren Dienstleistungen sollte überprüft werden.
Dass eine Immobilie derzeit über Strom oder Wasser verfügt, beweist nicht automatisch, dass alle Gebäude genehmigt sind. Ebenso wenig ist damit garantiert, dass neue Anschlüsse oder Änderungen an bestehenden Versorgungsleistungen möglich sind.
Das balearische Recht sieht für bestimmte Gebäude im Status fuera de ordenación besondere Einschränkungen vor. Welche Vorschriften greifen, hängt vom Einzelfall ab.
Bei ländlichen Immobilien sollten außerdem private Brunnen, Zisternen, Abwasseranlagen und andere Versorgungseinrichtungen geprüft werden.
Laufende Verwaltungsverfahren und mögliche Abrissanordnungen
Besondere Aufmerksamkeit verdient die Frage, ob ein Verfahren wegen eines baurechtlichen Verstoßes, eine Anordnung zur Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände oder eine andere behördliche Maßnahme besteht.
Das Alter eines Gebäudes bedeutet nicht automatisch, dass es legalisiert ist oder dass keine behördlichen Maßnahmen mehr möglich sind.
Vor der Zahlung einer Reservierungsgebühr oder einer Anzahlung sollte deshalb geklärt werden, ob offene Verfahren bestehen und welche Folgen sie haben könnten.
4. Welche Unterlagen sollte man vor dem Kauf prüfen?
Eine sorgfältige Dokumentenprüfung gehört zu den wichtigsten Schritten beim Kauf einer Finca mit möglicher baurechtlicher Problematik.
Besonders relevant sind die folgenden Unterlagen und Prüfungen.
Die Bau- und Planungsakte der Gemeinde
Die kommunale Bau- und Planungsakte, auf Spanisch expediente urbanístico, ist ein wichtiger Ausgangspunkt.
Je nach Inhalt kann sie Auskunft über erteilte Baugenehmigungen, dokumentierte Bauarbeiten, behördliche Verfahren, mögliche Verstöße und weitere planungsrechtliche Fragen geben.
Die relevanten Unterlagen sollten bei der zuständigen Gemeinde angefragt und fachkundig geprüft werden.
Planen Sie dafür ausreichend Zeit ein. Verfügbarkeit und Bearbeitungsdauer unterscheiden sich je nach Gemeinde und Einzelfall. Es ist daher sinnvoll, diese Prüfung frühzeitig einzuleiten und nicht erst kurz vor dem geplanten Notartermin.
Eine mündliche Erklärung des Verkäufers ersetzt die Einsicht in die einschlägigen Unterlagen nicht.
Baugenehmigungen und genehmigte Baupläne
Lassen Sie sich vorhandene Baugenehmigungen, genehmigte Pläne, gegebenenfalls Fertigstellungsnachweise und weitere Genehmigungsunterlagen zeigen.
Dabei sollte geprüft werden, ob die tatsächlich vorhandenen Gebäude mit den genehmigten Plänen übereinstimmen.
Das betrifft nicht nur das Haupthaus, sondern auch Garagen, Pools, Nebengebäude, überdachte Terrassen und spätere Erweiterungen.
Ein Gebäude ist nicht allein deshalb genehmigt, weil es im Exposé abgebildet ist oder bereits seit Jahrzehnten besteht.
Grundbuch und Kataster
Das spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad) und das Kataster (Catastro) erfüllen unterschiedliche Funktionen. Beide sollten gemeinsam mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie betrachtet werden.
Es kann Abweichungen bei Grundstücksflächen, Gebäudeflächen, Nutzungen oder der erfassten Bebauung geben.
Ein Eintrag im Grundbuch oder Kataster beweist für sich genommen nicht, dass sämtliche baulichen Anlagen über die erforderlichen Genehmigungen verfügen.
Gerade bei älteren Fincas, an denen über viele Jahre Veränderungen vorgenommen wurden, ist dieser Vergleich besonders wichtig.
Grundstücksklassifizierung und zusätzliche Einschränkungen
Bei Fincas auf ländlichen Grundstücken, die in Spanien als suelo rústico bezeichnet werden, sollte die Grundstücksklassifizierung besonders sorgfältig geprüft werden.
Neben dem geltenden Bebauungsplan können weitere Vorschriften relevant sein, beispielsweise zum Landschafts- und Naturschutz, zum Denkmalschutz, zu Straßen, Wasserressourcen, Schutzgebieten oder zum Küstenrecht.
Solche Einschränkungen können beeinflussen, ob ein Gebäude saniert, erweitert oder im Rahmen eines besonderen Verfahrens legalisiert werden kann.
Eine unabhängige technische und rechtliche Prüfung
Wenn Unklarheiten bestehen, empfiehlt sich die Prüfung durch einen qualifizierten Architekten oder einen anderen entsprechend befugten technischen Fachmann.
Je nach Komplexität kann zusätzlich ein Rechtsanwalt mit Erfahrung im spanischen Immobilien- und Baurecht erforderlich sein.
Ziel ist nicht lediglich eine allgemeine Bestätigung, dass die Immobilie „in Ordnung“ sei. Vielmehr sollten die tatsächlich zulässigen Maßnahmen, die bestehenden Einschränkungen und die möglichen finanziellen Risiken nachvollziehbar bewertet werden.
5. Kann man eine Finca nach dem Kauf legalisieren lassen?
Diese Frage ist für viele Käufer entscheidend. Gleichzeitig entstehen hier häufig falsche Erwartungen.
Auf den Balearen wurde mit dem Gesetz 7/2024 und seinen späteren Änderungen ein außerordentliches Legalisierungsverfahren für bestimmte bestehende Gebäude, bauliche Anlagen, Einrichtungen und Nutzungen auf ländlichen Grundstücken geschaffen.
Dieses Verfahren unterliegt konkreten gesetzlichen Voraussetzungen. Es handelt sich nicht um eine pauschale Amnestie für sämtliche nicht genehmigten Gebäude auf Mallorca.
Zu den relevanten Fragen gehören unter anderem, ob zum Zeitpunkt der Antragstellung noch Maßnahmen zur Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung verlangt werden können, welche Vorgeschichte die bauliche Anlage hat und welche weiteren Voraussetzungen und technischen Anforderungen erfüllt werden müssen.
Darüber hinaus sieht die Gesetzgebung Ausschlussfälle vor. Beispielsweise können bestimmte Grundstücke oder Gebäude aufgrund ihrer Lage, ihrer planungsrechtlichen Situation oder anderer gesetzlicher Einschränkungen von diesem Verfahren ausgeschlossen sein.
Auch die jeweils geltenden Fristen und die konkreten Verfahrensbedingungen müssen vor einer Kaufentscheidung geprüft werden.
Für im Rahmen dieses Verfahrens legalisierte Wohnimmobilien gelten zudem besondere Nutzungsbedingungen. Dazu gehören Einschränkungen bei der gewerblichen touristischen Vermietung, wobei gesetzliche Übergangsregelungen und Ausnahmen zu berücksichtigen sind.
Wenn eine Finca als „legalisierbar“ angeboten wird, sollten Sie sich deshalb genau erklären lassen, auf welcher rechtlichen Grundlage diese Aussage beruht.
Vor dem Kauf sollten insbesondere folgende Fragen geklärt werden:
Erfüllt die Immobilie tatsächlich die gesetzlichen Voraussetzungen?
Ist das Verfahren für das betreffende Gebäude und Grundstück anwendbar?
Welche Gebäudeteile oder Nutzungen könnten erfasst werden und welche möglicherweise nicht?
Welche baulichen Maßnahmen, technischen Nachweise und Kosten wären erforderlich?
Was passiert, wenn der Antrag abgelehnt wird oder eine Legalisierung nicht abgeschlossen werden kann?
Kalkulieren Sie den Kaufpreis nicht auf Grundlage einer vermeintlich sicheren späteren Legalisierung, solange keine fundierte technische und rechtliche Einschätzung vorliegt.
Eine mögliche Legalisierung ist nicht dasselbe wie eine erteilte Genehmigung.
6. Worauf sollte man vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags achten?
Beim Immobilienkauf in Spanien werden häufig zunächst eine Reservierungsvereinbarung und anschließend ein privater Kaufvertrag, der sogenannte contrato de arras, abgeschlossen.
Dabei kann bereits eine Anzahlung fällig werden, bevor der Kauf beim Notar endgültig vollzogen wird.
Wenn baurechtliche Fragen offen sind, sollte der Vertragsgestaltung besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden.
Vor der Unterzeichnung sollte klar sein, welche Unterlagen vorliegen, welche Prüfungen noch ausstehen und welche Folgen es hat, wenn sich eine wesentliche Unregelmäßigkeit herausstellt.
Je nach Einzelfall kann es sinnvoll sein, konkrete vertragliche Bedingungen zur Prüfung der baurechtlichen Unterlagen, zur Finanzierung oder zur Klärung bestimmter Eigenschaften der Immobilie zu vereinbaren.
Die Formulierung sollte auf den jeweiligen Kauf abgestimmt und rechtlich geprüft werden.
Eine allgemeine Aussage zur Rechtmäßigkeit der Immobilie bietet nicht zwangsläufig ausreichenden Schutz.
Wenn Ihre Kaufentscheidung beispielsweise davon abhängt, dass ein Anbau legalisiert werden kann, sollte diese Frage ausdrücklich und vor der Bindung erheblicher finanzieller Mittel geklärt werden.
Eine sorgfältige Prüfung vor der Unterzeichnung kann verhindern, dass Sie später zwischen einem unerwarteten Problem und einem erheblichen finanziellen Verlust wählen müssen.
7. Wann kann sich der Kauf einer Finca mit Baurechtsproblemen lohnen?
Nicht jede Immobilie mit baurechtlichen Unregelmäßigkeiten muss automatisch ausgeschlossen werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Kauf sinnvoll sein, wenn der Käufer die tatsächliche Situation kennt, die Einschränkungen akzeptiert und der Preis die damit verbundenen Risiken angemessen berücksichtigt.
Eine solche Immobilie kann eine Überlegung wert sein, wenn:
Der Status des Haupthauses und der zusätzlichen Gebäude nachvollziehbar geprüft wurde.
Klar ist, welche Bauarbeiten erlaubt und welche eingeschränkt sind.
Der Kaufpreis die Risiken und Einschränkungen angemessen berücksichtigt.
Finanzierung, Versorgung und die geplante Nutzung überprüft wurden.
Die Wirtschaftlichkeit des Kaufs nicht von einer unsicheren späteren Legalisierung abhängt.
Besondere Vorsicht ist dagegen geboten, wenn der Verkäufer keine aussagekräftigen Unterlagen vorlegen kann, behördliche Verfahren offen sind oder der Wert der Immobilie wesentlich von einer noch ungeklärten Erweiterung oder Legalisierung abhängt.
In solchen Fällen geht es nicht nur um rechtliche Risiken. Auch das Renovierungsbudget, der Zeitplan für das Projekt und die spätere Vermarktbarkeit können betroffen sein.
Ob ein Kauf sinnvoll ist, hängt deshalb immer von den konkreten Umständen, Ihren persönlichen Plänen und Ihrer Bereitschaft ab, bestimmte Einschränkungen zu akzeptieren.
8. Häufige Fragen zum Kauf einer Finca mit Baurechtsproblemen auf Mallorca
Darf ich in einer Immobilie mit dem Status „fuera de ordenación“ wohnen?
Das hängt vom konkreten baurechtlichen Status, den Eigenschaften des Gebäudes und den geltenden Nutzungsvorschriften ab. Allein die Bezeichnung erlaubt keine allgemeingültige Aussage darüber, ob die Nutzung in jedem Fall zulässig ist.
Darf ich eine Finca mit Baurechtsproblemen renovieren?
Möglicherweise. Entscheidend sind die konkrete rechtliche Einstufung, die geltenden Vorschriften und die Art der geplanten Arbeiten. Lassen Sie vor dem Kauf prüfen, welche Renovierungsmaßnahmen tatsächlich zulässig sind.
Kann ein altes Gebäude automatisch legalisiert werden?
Nein. Das Alter kann für die rechtliche Beurteilung relevant sein, beweist aber nicht automatisch, dass ein Gebäude legal ist oder eine Legalisierungsgenehmigung erhalten kann.
Kann ich eine Finca mit baurechtlichen Unregelmäßigkeiten finanzieren?
Eine Finanzierung kann in bestimmten Fällen möglich sein. Sie hängt jedoch von den Anforderungen der Bank, der Bewertung und der verfügbaren Dokumentation ab. Klären Sie dies möglichst frühzeitig mit Ihrem Finanzierungspartner.
Sollte ich eine Finca kaufen, wenn der Verkäufer sagt, sie sei legalisierbar?
Erst nach einer sorgfältigen Prüfung. Es muss geklärt werden, welches Verfahren infrage kommt, ob die Voraussetzungen erfüllt sind und welche Einschränkungen oder Kosten entstehen können. Die Zusicherung des Verkäufers ersetzt keine rechtliche Prüfung.
Reicht ein Eintrag im Grundbuch aus, um die Legalität eines Gebäudes nachzuweisen?
Nein. Das Grundbuch und das Kataster sind wichtige Bestandteile der Prüfung, belegen für sich genommen aber nicht, dass sämtliche Gebäude über die erforderlichen baurechtlichen Genehmigungen verfügen.
9. Fazit: Eine fundierte Prüfung ist die beste Grundlage für Ihren Immobilienkauf
Mallorca bietet hervorragende Möglichkeiten für Käufer, die ein Landhaus oder eine Finca suchen. Doch nicht jede attraktive Immobilie ist auch baurechtlich unkompliziert.
Der Kauf einer Immobilie mit Baurechtsproblemen kann unter bestimmten Umständen möglich sein. Entscheidend ist, dass Sie wissen, was Sie tatsächlich erwerben, welche Einschränkungen gelten und ob das Objekt zu Ihren langfristigen Vorstellungen passt.
Prüfen Sie deshalb vor der Unterzeichnung die kommunale Bau- und Planungsakte, vergleichen Sie die dokumentierten Gebäude mit dem tatsächlichen Bestand und lassen Sie die Möglichkeiten für Renovierungen oder eine eventuelle Legalisierung fachkundig beurteilen.
Verlassen Sie sich nicht auf ungeprüfte Versprechen über zukünftige Genehmigungen.
Eine sorgfältige Vorbereitung hilft Ihnen, eine fundierte Entscheidung zu treffen und unangenehme Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden.
Sie möchten eine Finca auf Mallorca kaufen?
Die passende Immobilie zu finden, ist erst der Anfang. Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie verstehen, welche baurechtlichen Rahmenbedingungen gelten, welche Einschränkungen bestehen und ob die Immobilie wirklich zu Ihren Plänen passt.
Wenn Sie eine Finca auf Mallorca suchen oder bereits eine interessante Immobilie gefunden haben, unterstütze ich Sie gerne dabei, den Kauf aus immobilienwirtschaftlicher Sicht zu beurteilen und die wichtigsten offenen Fragen vor dem nächsten Schritt zu identifizieren.
Lassen Sie uns über Ihr Vorhaben und die Immobilie sprechen, die Sie im Blick haben.
Ein guter Immobilienkauf beginnt mit den richtigen Informationen.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechts- oder Bauberatung dar. Die baurechtliche Situation muss anhand der Unterlagen der jeweiligen Immobilie und der zum Zeitpunkt der Transaktion geltenden Vorschriften geprüft werden.
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