Immobilie auf Mallorca verkaufen: Diese Unterlagen brauchen Sie wirklich
Sie möchten Ihr Haus, Ihre Finca oder Ihre Wohnung auf Mallorca verkaufen? Dann sollten Sie nicht erst auf den passenden Käufer warten, bevor Sie sich um die Unterlagen kümmern.
Gerade bei Immobilien auf den Balearen können fehlende Bescheinigungen, ungeklärte Anbauten oder Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster den Verkaufsprozess verzögern.
Für Eigentümer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz kommt häufig eine weitere Frage hinzu: Welche spanischen Dokumente sind erforderlich, welche steuerlichen Besonderheiten gelten für Nichtresidenten und was muss vorbereitet werden, wenn Sie nicht selbst zum Notartermin nach Mallorca reisen können?
Als Immobilienberater auf Mallorca empfehle ich, die Dokumentation frühzeitig zu prüfen. So lassen sich mögliche Hindernisse erkennen, bevor sie bei einer Kaufpreisverhandlung oder kurz vor dem Notartermin zum Problem werden.
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf es beim Immobilienverkauf auf Mallorca ankommt, welche Unterlagen Sie zusammenstellen sollten und welche Besonderheiten je nach Immobilie und persönlicher Situation zu beachten sind.
1. Bevor Sie Ihre Immobilie anbieten: Was sollte zuerst geprüft werden?
Viele Eigentümer beginnen mit der Bewertung ihrer Immobilie, professionellen Fotos und der Vermarktung. Diese Schritte sind wichtig. Noch bevor das Exposé veröffentlicht wird, lohnt sich jedoch ein Blick auf die rechtliche und administrative Ausgangssituation.
Drei Fragen sind besonders wichtig:
Sind Sie als Eigentümer korrekt eingetragen und können alle erforderlichen Personen den Verkauf wirksam unterzeichnen?
Stimmen die Angaben in der Eigentumsurkunde, im Grundbuch und im Kataster mit der tatsächlichen Immobilie überein?
Sind die erforderlichen Bescheinigungen vorhanden und mögliche Belastungen oder baurechtliche Besonderheiten geklärt?
Nicht jede Unstimmigkeit verhindert einen Verkauf. Entscheidend ist, sie rechtzeitig zu erkennen und zu beurteilen, welche Schritte notwendig sind.
2. Die wichtigsten Unterlagen im Überblick
Die folgende Übersicht dient als erste Orientierung. Nicht jedes Dokument ist in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben; einige Unterlagen sind vor allem für die Vorbereitung, die notarielle Abwicklung oder die Übergabe wichtig.
Dokument | Warum es wichtig ist |
Eigentumsurkunde (Escritura Pública) | Belegt den Erwerb und beschreibt die Immobilie |
Grundbuchauszug (Nota Simple) | Zeigt eingetragene Eigentümer, Belastungen und Rechte |
Katasterdaten (Referencia Catastral) | Helfen bei der Überprüfung der amtlichen Immobiliendaten |
Grundsteuerbeleg (IBI) | Dokumentiert die kommunale Grundsteuer |
Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) | Weist die Habitabilität nach Maßgabe der einschlägigen Vorschriften nach |
Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética) | Ist grundsätzlich für die Vermarktung erforderlich, soweit keine Ausnahme greift |
Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft | Dokumentiert den Stand der Gemeinschaftsschulden bei einer entsprechenden Eigentumswohnung |
Bankunterlagen | Sind bei einer bestehenden Hypothek für die Ablösung und Löschung relevant |
Ausweis und gegebenenfalls NIE | Dienen der Identifikation und Vorbereitung des Notartermins |
Bau- und Genehmigungsunterlagen | Sind besonders bei Umbauten, Erweiterungen und zusätzlichen Gebäuden relevant |
Welche Dokumente im konkreten Fall benötigt werden, sollte anhand der Immobilie, der Eigentümerstruktur und der geplanten Transaktion geprüft werden.
3. Eigentumsurkunde und Grundbuch: Gehört alles rechtlich zusammen?
Die spanische Eigentumsurkunde, die Escritura Pública, dokumentiert, wie Sie die Immobilie erworben haben. Das kann beispielsweise durch einen Kauf, eine Erbschaft oder eine Schenkung geschehen sein.
Der Grundbuchauszug, die Nota Simple, gibt Auskunft über die eingetragene Eigentümerschaft, die Beschreibung der Immobilie sowie registrierte Belastungen und Rechte.
Beide Dokumente erfüllen unterschiedliche Aufgaben und sollten gemeinsam geprüft werden.
Achten Sie insbesondere auf:
Die eingetragenen Eigentümer und ihre jeweiligen Anteile.
Bestehende Hypotheken oder andere registrierte Belastungen.
Eingetragene Nutzungsrechte oder Nießbrauch.
Die Beschreibung von Wohnfläche, Grundstück, Garage und Nebenräumen.
Spätere Änderungen an der Immobilie, die noch nicht berücksichtigt wurden.
Eine aktuelle Nota Simple können Sie über das spanische Grundbuchregister anfordern.
Besonders wichtig bei geerbten Immobilien: Prüfen Sie, ob die Erbschaft vollständig abgewickelt wurde und die Eigentumsverhältnisse für den Verkauf ausreichend dokumentiert sind. Bei mehreren Erben sollte frühzeitig geklärt werden, wer mitwirken muss und ob weitere Schritte erforderlich sind.
4. Grundbuch und Kataster: Warum unterschiedliche Flächenangaben wichtig sind
Ein häufiger Prüfpunkt bei Immobilien auf Mallorca sind abweichende Angaben im Grundbuch, in der Eigentumsurkunde und im spanischen Kataster.
Das Kataster, Catastro, dient unter anderem der steuerlichen und beschreibenden Erfassung von Grundstücken und Gebäuden. Das Grundbuch dokumentiert dagegen die eingetragenen Eigentumsverhältnisse und Rechte.
Deshalb müssen unterschiedliche Flächenangaben nicht automatisch bedeuten, dass ein Rechtsproblem vorliegt. Sie sollten aber nachvollziehbar sein.
Prüfen Sie insbesondere:
Ob die Grundstücksfläche in den verschiedenen Unterlagen übereinstimmt.
Ob Wohnflächen und Gebäudeflächen unterschiedlich ausgewiesen werden.
Ob Garagen, Pools, Terrassen oder Nebengebäude erfasst sind.
Ob nachträgliche Erweiterungen in den relevanten Unterlagen erscheinen.
Ob es Anhaltspunkte für ungeklärte baurechtliche Fragen gibt.
Die Katasterdaten können Sie über das spanische Katasteramt einsehen.
Wenn erhebliche Abweichungen bestehen, kann eine technische Vermessung oder eine Prüfung durch einen geeigneten Fachmann erforderlich sein. Ob und wie eine Berichtigung vorgenommen werden sollte, hängt vom Einzelfall ab.
5. Die Cédula de Habitabilidad: Auf Mallorca besonders relevant
Die Cédula de Habitabilidad ist die spanische Bewohnbarkeitsbescheinigung. Sie ist auf den Balearen ein wichtiger Bestandteil der Dokumentation von Wohnimmobilien.
Vor dem Verkauf sollten Sie prüfen, ob eine entsprechende Bescheinigung vorliegt, ob sie gültig ist und ob sie sich auf die betreffende Immobilie bezieht.
Wichtig sind insbesondere:
Das Ausstellungsdatum und die anwendbare Gültigkeitsdauer.
Die Zuordnung zur richtigen Wohnung oder zum richtigen Haus.
Eventuelle bauliche Veränderungen seit der Ausstellung.
Die für den konkreten Fall geltenden administrativen Anforderungen.
Auf Mallorca wird die Ausstellung beziehungsweise Bearbeitung entsprechender Bescheinigungen über die zuständigen Behörden nach dem jeweils geltenden Verfahren abgewickelt. Informationen zu den zuständigen Stellen finden Sie beim Govern de les Illes Balears.
Ein wichtiger Unterschied: Eine Bewohnbarkeitsbescheinigung ist kein allgemeiner Nachweis dafür, dass sämtliche Baumaßnahmen legal genehmigt wurden. Die Bewohnbarkeit und die baurechtliche Legalität einer Erweiterung sind getrennt zu beurteilen.
Wenn die Bescheinigung fehlt oder abgelaufen ist, sollte vorab geklärt werden, welche Unterlagen und Verfahren für die konkrete Immobilie erforderlich sind.
6. Der Energieausweis: Bereits vor der Vermarktung relevant
Der spanische Energieausweis heißt Certificado de Eficiencia Energética. Er informiert über die energetische Qualität des Gebäudes beziehungsweise des betreffenden Gebäudeteils.
Nach den geltenden Vorschriften ist der Energieausweis grundsätzlich erforderlich, soweit die Immobilie nicht unter eine gesetzliche Ausnahme fällt. Die Energieeffizienzklasse muss bei entsprechenden Verkaufsangeboten und in der Werbung angegeben werden.
Die maßgebliche Regelung ist das spanische Real Decreto 390/2021.
Für die Vermarktung bedeutet das: Klären Sie die Energieausweisfrage nicht erst dann, wenn bereits ein Kaufinteressent gefunden wurde.
Falls noch kein geeigneter Ausweis vorliegt, muss gegebenenfalls ein qualifizierter Fachmann beauftragt und das erforderliche Registrierungsverfahren durchgeführt werden.
7. Eigentumswohnung: Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft
Wenn Sie eine Wohnung in einer Wohnanlage verkaufen, sollten Sie frühzeitig den aktuellen Stand der Gemeinschaftsbeiträge klären.
Die spanische Ley de Propiedad Horizontal sieht grundsätzlich vor, dass beim Eigentumsübergang eine Bescheinigung über den Stand der Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft vorgelegt wird. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann der Käufer den Verkäufer ausdrücklich von dieser Pflicht entbinden.
Die Bescheinigung wird von der hierfür zuständigen Person der Gemeinschaft ausgestellt und muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
Nach Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe e des Gesetzes ist hierfür grundsätzlich eine Frist von höchstens sieben Kalendertagen ab Antragstellung vorgesehen.
Zusätzlich empfiehlt es sich, Informationen über folgende Punkte einzuholen:
Die laufenden Gemeinschaftsbeiträge.
Bereits beschlossene Sonderumlagen.
Geplante Sanierungen oder größere Gemeinschaftsarbeiten.
Relevante Gemeinschaftsregeln und Statuten.
Gerade bei Anlagen mit Aufzügen, Fassadensanierungen, Pools oder umfangreichen Gemeinschaftsflächen können diese Informationen für Kaufinteressenten entscheidend sein.
Die gesetzlichen Regelungen finden Sie im spanischen Gesetz über Wohnungseigentum.
8. Grundsteuer und kommunale Abgaben
Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI, ist die spanische kommunale Grundsteuer.
Der letzte Steuerbescheid beziehungsweise Zahlungsbeleg sollte griffbereit sein. Prüfen Sie außerdem, ob offene Forderungen bestehen und welche weiteren kommunalen Abgaben für das Objekt relevant sind.
Je nach Gemeinde und Immobilie können beispielsweise Gebühren für die Abfallentsorgung hinzukommen.
Auch die Angaben zur Referenznummer im Kataster sollten nachvollziehbar sein.
Bei der Verkaufsabwicklung ist zu klären, welche Kosten bereits beglichen wurden und wie gegebenenfalls noch offene Beträge zwischen den Beteiligten behandelt werden.
Die konkrete steuerliche und vertragliche Situation sollte vor dem Notartermin geprüft werden.
9. Besteht noch eine Hypothek?
Eine laufende Hypothek schließt einen Verkauf nicht grundsätzlich aus. Sie muss jedoch in die Abwicklung eingeplant werden.
Fordern Sie rechtzeitig bei Ihrer Bank Informationen über die noch offene Darlehenssumme und die notwendigen Schritte zur Ablösung an.
Zu klären sind insbesondere:
Die Restschuld zum geplanten Verkaufstermin.
Die Ablösung des Darlehens aus dem Kaufpreis, soweit vorgesehen.
Die für die Löschung der Hypothek erforderlichen Unterlagen.
Die Abstimmung zwischen Bank, Käufer, Verkäufer und Notariat.
Die Kosten einer gegebenenfalls erforderlichen notariellen und grundbuchlichen Löschung.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen der Rückzahlung des Darlehens und der Löschung der Hypothek im Grundbuch. Es handelt sich um miteinander verbundene, aber unterschiedliche Vorgänge.
Je früher diese Schritte vorbereitet werden, desto geringer ist das Risiko, dass die Bankabwicklung den Notartermin verzögert.
10. Verkauf aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz
Viele deutschsprachige Eigentümer leben nicht dauerhaft auf Mallorca. Das muss einen Verkauf nicht erschweren, erfordert aber eine sorgfältige Vorbereitung.
NIE und Ausweisdokumente
Die NIE ist die spanische Ausländeridentifikationsnummer (Número de Identidad de Extranjero). Sie ist für zahlreiche rechtliche und steuerliche Vorgänge in Spanien relevant.
Prüfen Sie rechtzeitig, welche Identifikations- und Steuerunterlagen Sie für Ihre konkrete Transaktion benötigen. Die erforderlichen Dokumente können von der persönlichen Situation und der Art des Verkaufs abhängen.
Verkauf ohne persönliche Anwesenheit
Wenn Sie nicht selbst zum Notartermin nach Mallorca reisen können, kann eine Vertretung durch einen Bevollmächtigten in Betracht kommen.
Dafür muss die passende Vollmacht erstellt werden. Bei einer Vollmacht aus dem Ausland sind die Formvorschriften und die Anerkennung in Spanien vorab mit dem zuständigen Notariat abzustimmen.
Je nach Herkunftsland und Ausgestaltung können zusätzliche Formalitäten, etwa hinsichtlich Beglaubigung, Apostille oder Übersetzung, erforderlich sein.
Verlassen Sie sich daher nicht auf eine allgemeine Muster-Vollmacht, ohne ihre Eignung für die konkrete Transaktion prüfen zu lassen.
Steuerlicher Wohnsitz und Verkaufserlös
Der steuerliche Wohnsitz kann erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung des Verkaufs haben.
Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz lebt, sollte deshalb vorab klären, welche spanischen Steuerpflichten bestehen und ob zusätzlich die Regeln des jeweiligen Wohnsitzstaates zu berücksichtigen sind.
Eine individuelle steuerliche Prüfung ist insbesondere bei hohen Veräußerungsgewinnen, Erbschaften oder komplexen Eigentumsverhältnissen sinnvoll.
11. Welche Steuern und Kosten sollten Verkäufer berücksichtigen?
Bei der Planung eines Verkaufs sollte nicht allein der vereinbarte Kaufpreis betrachtet werden. Entscheidend ist auch, welcher Betrag nach Steuern und Kosten tatsächlich verbleibt.
Je nach Situation können folgende Positionen relevant sein:
Veräußerungsgewinn: Bei steuerpflichtigen Verkäufen kann ein Gewinn nach den geltenden spanischen Einkommensteuerregeln zu versteuern sein. Für Nichtresidenten gelten die entsprechenden Vorschriften der spanischen Einkommensteuer für Nichtresidenten.
Kommunale Wertzuwachssteuer: Die Plusvalía Municipal kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen beim Verkauf von Grundstücken beziehungsweise entsprechenden Immobilienrechten anfallen. Die konkrete Berechnung und die Frage, ob eine Steuerpflicht besteht, müssen im Einzelfall geprüft werden.
Drei-Prozent-Einbehalt bei Nichtresidenten: Verkauft eine nicht in Spanien ansässige Person eine spanische Immobilie, muss der Käufer grundsätzlich 3 % der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und mit dem Formular Modelo 211 an die spanische Steuerbehörde abführen. Dieser Betrag ist grundsätzlich eine Vorauszahlung und nicht automatisch die endgültige Steuer auf den Veräußerungsgewinn.
Weitere Kosten: Hinzu kommen können Bankkosten für die Hypothekenablösung, Notar- und Registerkosten im Zusammenhang mit erforderlichen Löschungen sowie vereinbarte Maklerhonorare und weitere Transaktionskosten.
Die steuerliche Situation hängt unter anderem vom steuerlichen Wohnsitz, der Eigentumsdauer, dem Erwerbsweg und den individuellen Umständen ab.
Offizielle Informationen finden Sie bei der spanischen Steuerbehörde.
Lassen Sie die voraussichtlichen Steuern und Kosten möglichst vor der Festlegung Ihrer Verkaufsstrategie prüfen.
12. Sonderfall Finca, Villa oder Haus mit Anbauten
Nicht jede Immobilie auf Mallorca lässt sich mit derselben Checkliste beurteilen.
Bei einer Wohnung in einem modernen Gebäude stehen oft andere Fragen im Vordergrund als bei einer älteren Finca oder einer Villa mit Pool, Garage und mehreren Anbauten.
Bei solchen Immobilien sollte insbesondere geprüft werden:
Welche Bau- und Nutzungsgenehmigungen vorhanden sind.
Ob spätere Erweiterungen dokumentiert wurden.
Ob die vorhandenen Gebäude in den relevanten Unterlagen erfasst sind.
Ob offene Fragen zur baurechtlichen Situation bestehen.
Ob weitere technische oder administrative Nachweise erforderlich sind.
Bei ländlichen Immobilien ist besondere Sorgfalt angebracht. Die Tatsache, dass ein Gebäude im Kataster eingetragen ist oder seit vielen Jahren existiert, beweist nicht automatisch, dass sämtliche baurechtlichen Fragen geklärt sind.
Auch eine Bewohnbarkeitsbescheinigung ersetzt keine gesonderte Prüfung der baurechtlichen Situation.
Wenn Unklarheiten bestehen, kann die Prüfung durch einen geeigneten Architekten, technischen Sachverständigen oder Rechtsanwalt sinnvoll sein.
Eine frühzeitige Klärung schafft Transparenz und hilft dabei, die Immobilie korrekt zu präsentieren.
13. Wenn die Immobilie vermietet ist
Auch eine vermietete Immobilie kann unter den jeweils geltenden Voraussetzungen verkauft werden. Allerdings muss geprüft werden, welche Rechte und Verpflichtungen aus dem bestehenden Mietverhältnis folgen.
Halten Sie deshalb den Mietvertrag und die relevanten Informationen zur Kaution bereit.
Vor der Vermarktung sollte geklärt werden:
Welche Vertragslaufzeit vereinbart ist.
Welche Rechte dem Mieter zustehen.
Ob gesetzliche Informations- oder Mitteilungspflichten bestehen.
Ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht oder ein anderes Erwerbsrecht relevant sein kann.
Wie das Mietverhältnis bei einem Verkauf rechtlich zu behandeln ist.
Die konkreten Folgen hängen unter anderem von der Vertragsart und den anwendbaren gesetzlichen Regelungen ab.
Für den Kaufinteressenten muss nachvollziehbar sein, ob die Immobilie frei übergeben werden kann oder ein bestehendes Mietverhältnis zu berücksichtigen ist.
14. Die praktische Checkliste für Ihren Immobilienverkauf
Bevor Sie Ihre Immobilie auf Mallorca auf den Markt bringen, können Sie anhand dieser Liste den Vorbereitungsstand überprüfen.
Eigentum und Register
Eigentumsurkunde beziehungsweise Erwerbsnachweis vorhanden.
Aktuelle Nota Simple angefordert.
Eigentümer und Eigentumsanteile überprüft.
Grundbuch- und Katasterangaben miteinander verglichen.
Bestehende Belastungen und Rechte geprüft.
Bescheinigungen und laufende Kosten
Cédula de Habitabilidad geprüft, soweit relevant.
Energieausweis vorhanden und die Vermarktungsanforderungen geprüft.
Letzter IBI-Beleg und relevante kommunale Abgaben zusammengestellt.
Bei einer Eigentumswohnung: Gemeinschaftsschulden und Sonderumlagen geprüft.
Besondere Situationen
Hypothek und gegebenenfalls Löschung vorbereitet.
Bauunterlagen und spätere Erweiterungen überprüft.
Bei einer Erbschaft: Eigentums- und Erbnachweise geklärt.
Bei einer vermieteten Immobilie: Mietvertrag und Mieterrechte geprüft.
Bei Verkauf aus dem Ausland: NIE, Identifikation und gegebenenfalls Vollmacht vorbereitet.
Steuerliche Situation und voraussichtlicher Nettoerlös geprüft.
Diese Liste ist eine Orientierungshilfe. Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, richtet sich nach der konkreten Immobilie und den Umständen des Verkaufs.
15. Vom Dokumentencheck zur erfolgreichen Vermarktung
Sind die wesentlichen Fragen geklärt, kann die eigentliche Verkaufsstrategie entwickelt werden.
Dabei kommt es auf drei Punkte an.
Eine realistische Wertermittlung
Der Angebotspreis sollte die Lage, den Zustand, die Ausstattung, die Grundstücks- und Wohnflächen sowie die aktuelle Marktsituation berücksichtigen.
Eine professionelle Präsentation
Hochwertige Fotos, ein überzeugendes Exposé und nachvollziehbare Angaben zur Immobilie helfen dabei, passende Kaufinteressenten anzusprechen.
Eine gut vorbereitete Verkaufsabwicklung
Von der ersten Besichtigung über die Verhandlung und einen gegebenenfalls erforderlichen Vorvertrag bis zum Notartermin sollten die einzelnen Schritte aufeinander abgestimmt sein.
Eine gute Dokumentation ersetzt keine professionelle Vermarktung. Sie bildet jedoch eine wichtige Grundlage, damit Interessenten fundierte Entscheidungen treffen können und die Abwicklung möglichst reibungslos verläuft.
Fazit: Gut vorbereitet verkaufen – mit einem klaren Blick auf Mallorca
Der Verkauf einer Immobilie auf Mallorca beginnt nicht erst mit dem ersten Besichtigungstermin. Er beginnt mit der Frage, ob Eigentumsverhältnisse, Dokumentation und die wesentlichen Rahmenbedingungen geklärt sind.
Gerade bei Fincas, älteren Häusern, Immobilien mit Erweiterungen oder Verkäufen durch Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland lohnt sich eine frühzeitige Prüfung.
Nicht jedes fehlende Dokument stellt ein Verkaufshindernis dar. Entscheidend ist, zu wissen, welche Nachweise tatsächlich benötigt werden, welche Besonderheiten noch geklärt werden müssen und wie sich diese Punkte in die Verkaufsplanung einordnen lassen.
Sie möchten Ihre Immobilie auf Mallorca verkaufen?
Ich bin Jorge Cifre, Immobilienberater auf Mallorca. Ich unterstütze Eigentümer dabei, ihre Immobilie für den Verkauf vorzubereiten, die relevanten Informationen zusammenzustellen und eine passende Vermarktungsstrategie zu entwickeln.
Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre Immobilie am Markt positioniert werden kann und welche Punkte vor dem Verkaufsstart geprüft werden sollten, besuchen Sie meine Informationen zum Immobilienverkauf auf Mallorca.
Ein gut vorbereiteter Verkauf schafft Vertrauen – und beginnt mit den richtigen Fragen.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Bauberatung. Die Anforderungen können je nach Immobilie, Eigentümer, steuerlichem Wohnsitz und geltender Rechtslage variieren.
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