Immobilie auf Mallorca kaufen: Kaufnebenkosten und Steuern 2026

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist für viele Menschen ein lang gehegter Traum. Ob mediterrane Finca, moderne Villa am Meer, stilvolles Apartment in Palma oder ein neues Zuhause für den Ruhestand – die Baleareninsel bietet vielfältige Möglichkeiten für Immobilienkäufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz.

Doch neben dem vereinbarten Kaufpreis spielen die Kaufnebenkosten eine entscheidende Rolle. Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer, Stempelsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Finanzierungskosten können das benötigte Gesamtbudget erheblich beeinflussen.

Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur den Kaufpreis betrachten, sondern die gesamte Investition von Anfang an sorgfältig planen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca im Jahr 2026 anfallen können, worin sich Neubau und Bestandsimmobilie unterscheiden und was internationale Käufer vor dem Abschluss beachten sollten.

1. Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf auf Mallorca an?

Die tatsächlichen Kosten hängen von mehreren Faktoren ab: dem Kaufpreis, der Art der Immobilie, der steuerlichen Behandlung des Erwerbs und der Frage, ob Sie die Immobilie mit Eigenkapital oder über eine Hypothek finanzieren.

Zu den wichtigsten Kostenpositionen gehören:

• Grunderwerbsteuer (ITP): Sie fällt in der Regel beim Kauf einer gebrauchten Immobilie an.

• Mehrwertsteuer (IVA): Sie ist bei vielen Neubaukäufen direkt vom Bauträger zu entrichten.

• Stempelsteuer (AJD): Sie kann insbesondere beim Erwerb eines Neubaus zusätzlich zur Mehrwertsteuer anfallen.

• Notarkosten: Für die notarielle Beurkundung der Kaufurkunde und gegebenenfalls weiterer Dokumente.

• Grundbuchgebühren: Für die Eintragung des Eigentumswechsels.

• Bewertungskosten: Wenn für eine Immobilienfinanzierung ein Gutachten benötigt wird.

• Finanzierungs- und Bankkosten: Abhängig vom Kreditvertrag und den vereinbarten Leistungen.

• Rechts- und Steuerberatung: Insbesondere bei internationalen Käufern oder komplexeren Transaktionen.

Nicht jede Position fällt bei jedem Kauf in gleicher Höhe an. Eine individuelle Kostenaufstellung vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags oder einer verbindlichen Anzahlungsvereinbarung schafft Planungssicherheit.

2. Grunderwerbsteuer auf Mallorca: die ITP bei Bestandsimmobilien

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird in der Regel die spanische Grunderwerbsteuer, die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), fällig.

Auf den Balearen gilt für Immobilien grundsätzlich ein progressiver Steuertarif. Die allgemeine Tarifstruktur im Oktober 2026 sieht folgende Stufen vor:

Immobilienwert	Steuersatz für den jeweiligen Tarifabschnitt
Bis 400.000 €	8 %
Über 400.000 € bis 600.000 €	9 %
Über 600.000 € bis 1.000.000 €	10 %
Über 1.000.000 € bis 2.000.000 €	12 %
Über 2.000.000 €	13 %

Wichtig: Die Steuer wird anhand einer progressiven Tarifberechnung ermittelt. Bei höheren Immobilienwerten wird also nicht einfach der höchste Steuersatz auf den gesamten Kaufpreis angewendet.

Die steuerliche Bemessungsgrundlage richtet sich nach den geltenden gesetzlichen Vorschriften. Dabei können der erklärte Kaufpreis, der tatsächliche Wert und gegebenenfalls der steuerliche Katasterreferenzwert (valor de referencia catastral) eine Rolle spielen.

Rechenbeispiel: Gebrauchte Immobilie für 350.000 €

Angenommen, Sie erwerben eine Bestandsimmobilie auf Mallorca für 350.000 € und die steuerliche Bemessungsgrundlage beträgt ebenfalls 350.000 €.

Bei Anwendung des allgemeinen Steuersatzes von 8 % ergibt sich folgende Berechnung:

Position	Betrag
Kaufpreis	350.000 €
Grunderwerbsteuer (8 %)	28.000 €
Kaufpreis einschließlich ITP	378.000 €
Notar, Grundbuch und weitere Kosten	Zusätzlich

Sie benötigen in diesem Beispiel also mindestens 28.000 € zusätzlich zum Kaufpreis für die Grunderwerbsteuer. Die übrigen Erwerbsnebenkosten kommen hinzu.

Gibt es Steuerermäßigungen beim Immobilienkauf?

Ja. Die Balearen sehen unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vergünstigungen für den Erwerb von Wohnimmobilien vor. Dazu können Regelungen für bestimmte Erstkäufer, jüngere Käufer, Menschen mit Behinderung sowie bestimmte kinderreiche oder alleinerziehende Familien gehören.

Die Voraussetzungen sind je nach Vergünstigung unterschiedlich. Entscheidend können beispielsweise das Alter, die Nutzung als Hauptwohnsitz, die Höhe des Immobilienwerts, Einkommensgrenzen oder der Besitz weiterer Immobilien sein.

Im Juni 2026 wurden die Wertgrenzen für bestimmte steuerliche Vergünstigungen angepasst. Für Mallorca und Menorca beträgt die maßgebliche allgemeine Referenzgrenze bei den betreffenden Begünstigungen 331.859,70 €. Dieser Betrag ist jedoch keine allgemeine Preisobergrenze für sämtliche Immobilienkäufe oder Steuervergünstigungen.

Ob Sie von einer Ermäßigung profitieren können, muss anhand Ihrer persönlichen Situation und der konkreten Immobilie geprüft werden.

Aktuelle Informationen finden Sie bei der Steuerbehörde der Balearen (ATIB) sowie in der amtlichen Aktualisierung vom Juni 2026.

3. Neubau auf Mallorca: Mehrwertsteuer und Stempelsteuer

Beim Kauf einer neu errichteten Immobilie direkt vom Bauträger gelten in der Regel andere steuerliche Bestimmungen als beim Erwerb einer Bestandsimmobilie.

Mehrwertsteuer (IVA)

Der Kauf einer neuen Wohnimmobilie unterliegt in Spanien grundsätzlich einer Mehrwertsteuer von 10 %, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Bei einem Neubau mit einem Nettokaufpreis von 350.000 € ergibt sich folgendes Beispiel:

Position	Betrag
Kaufpreis	350.000 €
Mehrwertsteuer (10 %)	35.000 €
Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer	385.000 €

Sonderregelungen können im Einzelfall zu einer anderen steuerlichen Behandlung führen.

Deshalb sollte die konkrete Transaktion vor Vertragsabschluss geprüft werden.

Stempelsteuer (AJD)

Zusätzlich zur Mehrwertsteuer kann die sogenannte Actos Jurídicos Documentados (AJD) anfallen. Dabei handelt es sich um eine Steuer auf bestimmte notariell beurkundete Rechtsgeschäfte.

Der allgemeine Steuersatz für die variable Komponente der notariellen Stempelsteuer beträgt auf den Balearen grundsätzlich 1,5 %. Abweichende Regelungen, ermäßigte Sätze und Vergünstigungen sind möglich.

Bei einer steuerlichen Bemessungsgrundlage von 350.000 € und Anwendung des allgemeinen Satzes von 1,5 % ergibt sich eine AJD von 5.250 €.

Die Beispielrechnung sieht damit folgendermaßen aus:

• Kaufpreis: 350.000 €

• Mehrwertsteuer: 35.000 €

• Stempelsteuer: 5.250 €

• Gesamtsumme vor weiteren Erwerbsnebenkosten: 390.250 €

Auch hier handelt es sich um ein vereinfachtes Beispiel. Die konkrete Bemessungsgrundlage und mögliche Steuervergünstigungen müssen individuell geprüft werden.

Neubau oder Bestandsimmobilie: Was ist steuerlich günstiger?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei einer Bestandsimmobilie fällt in der Regel ITP an, während ein qualifizierter Neubau normalerweise der Mehrwertsteuer und gegebenenfalls der AJD unterliegt.

Für eine fundierte Entscheidung sollten Sie daher nicht nur die Kaufpreise vergleichen, sondern die jeweilige Gesamtbelastung einschließlich Steuern und weiterer Kosten berücksichtigen.

4. Notar und Grundbuch: Welche Gebühren entstehen?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien wird üblicherweise durch eine notarielle Kaufurkunde (escritura pública de compraventa) dokumentiert.

Nach der Unterzeichnung kann der Eigentumswechsel beim zuständigen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eingetragen werden.

Notarkosten

Die Notargebühren richten sich nach dem gesetzlichen Gebührenverzeichnis und den Umständen des jeweiligen Vorgangs.

Dabei ist zwischen der Kaufurkunde und einer gegebenenfalls erforderlichen Hypothekenurkunde zu unterscheiden. Welche Kosten von welcher Vertragspartei getragen werden, hängt von den gesetzlichen Regelungen und den Vereinbarungen im zulässigen Rahmen ab.

Grundbuchgebühren

Die Eintragung im Grundbuch dokumentiert den Eigentumswechsel und schafft Klarheit über die registrierte Rechtslage der Immobilie.

Die Gebühren richten sich nach dem geltenden Gebührenverzeichnis. Bei einer Finanzierung können zusätzliche Eintragungen erforderlich sein.

Verwaltungsdienstleistungen

Bei Bedarf können Sie einen Dienstleister mit der Koordination der Unterlagen, der Steuerabwicklung und weiterer Formalitäten beauftragen.

Ob eine solche Dienstleistung sinnvoll ist und welche Kosten entstehen, hängt von der Komplexität der Transaktion und Ihrem individuellen Unterstützungsbedarf ab.

5. Immobilienkauf mit Hypothek: Welche Zusatzkosten sind zu beachten?

Wenn Sie Ihren Immobilienkauf finanzieren möchten, sollten Sie die Finanzierungskosten getrennt von den eigentlichen Erwerbsnebenkosten betrachten.

Zu den wichtigen Punkten gehören:

• Immobilienbewertung: Banken verlangen in der Regel eine geeignete Bewertung der Immobilie. Die Kosten hierfür trägt üblicherweise der Kreditnehmer.

• Bearbeitungsgebühren: Diese fallen nur an, wenn sie im Kreditvertrag wirksam vereinbart sind.

• Kosten der Hypothekenbestellung: Bei Hypotheken, die unter das spanische Gesetz 5/2019 fallen, übernimmt der Kreditgeber grundsätzlich bestimmte Kosten für die Hypothekenurkunde, die Eintragung, die Abwicklung und die einschlägige Stempelsteuer. Die Kosten der Immobilienbewertung trägt normalerweise der Kreditnehmer.

• Zusätzliche Bankprodukte: Versicherungen oder andere Produkte können die Finanzierungskonditionen beeinflussen und sollten in die Gesamtkalkulation einbezogen werden.

Vergleichen Sie nicht nur den nominalen Zinssatz. Entscheidend sind auch der effektive Jahreszins (TAE), mögliche Gebühren, die Gesamtlaufzeit und die gesamten Finanzierungskosten.

Wenn Sie Ihren Wohnsitz außerhalb Spaniens haben, sollten Sie außerdem frühzeitig klären, welche Finanzierungsbedingungen für Nichtresidenten gelten.

6. Beispielrechnung: Was kostet eine Immobilie auf Mallorca insgesamt?

Die folgenden Beispiele zeigen, wie sich die steuerliche Behandlung auf Ihr Budget auswirken kann.

Beispiel A: Bestandsimmobilie für 350.000 €

Angenommen, die allgemeine ITP-Regelung gilt und es bestehen keine Ansprüche auf Steuervergünstigungen.

Kostenposition	Betrag
Kaufpreis	350.000 €
ITP bei 8 %	28.000 €
Notar, Grundbuch und weitere Kosten	Individuell zu ermitteln
Zwischensumme vor weiteren Kosten	378.000 €

Neben dem Kaufpreis müssen Sie in diesem Beispiel 28.000 € für die Grunderwerbsteuer einplanen.

Beispiel B: Neubau für 350.000 €

Angenommen, der Kaufpreis versteht sich ohne Steuern und die allgemeinen Sätze von 10 % Mehrwertsteuer und 1,5 % AJD sind anwendbar.

Kostenposition	Betrag
Kaufpreis	350.000 €
Mehrwertsteuer (10 %)	35.000 €
AJD (1,5 %)	5.250 €
Zwischensumme vor weiteren Kosten	390.250 €

In diesem Beispiel belaufen sich die beiden Steuern zusammen auf 40.250 €.

Diese Berechnungen dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Steuerberechnung. Die tatsächliche Belastung hängt unter anderem von der Bemessungsgrundlage, den gesetzlichen Regelungen und möglichen Vergünstigungen ab.

Die wichtigste Erkenntnis: Zwei Immobilien mit demselben Kaufpreis können unterschiedliche Gesamtkosten verursachen.

7. Was sollten Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz beachten?

Mallorca ist besonders bei deutschsprachigen Käufern beliebt. Viele suchen eine Ferienimmobilie, andere planen einen dauerhaften Wohnsitz oder möchten langfristig in den Immobilienmarkt investieren.

Wer aus dem Ausland kauft, sollte neben den Kaufnebenkosten auch organisatorische und steuerliche Fragen frühzeitig klären.

NIE und erforderliche Unterlagen

Für Immobiliengeschäfte in Spanien benötigen ausländische Käufer in der Regel eine spanische Ausländeridentifikationsnummer, die sogenannte NIE (Número de Identidad de Extranjero).

Welche weiteren Unterlagen benötigt werden, hängt von der Person, der Finanzierung und der konkreten Transaktion ab.

Herkunft des Kaufkapitals

Banken, Notare und andere beteiligte Stellen müssen die geltenden Vorschriften zur Geldwäscheprävention beachten. Käufer sollten daher darauf vorbereitet sein, die Herkunft der eingesetzten Mittel nachvollziehbar zu dokumentieren.

Steuerlicher Wohnsitz

Ein Immobilienkauf in Spanien bedeutet nicht automatisch, dass Sie dort steuerlich ansässig werden.

Ob und welche weiteren steuerlichen Pflichten entstehen, hängt unter anderem davon ab, wo Sie steuerlich ansässig sind, wie Sie die Immobilie nutzen und ob Sie Einkünfte daraus erzielen.

Wenn Sie weiterhin in Deutschland, Österreich oder der Schweiz leben, sollten Sie die steuerlichen Auswirkungen sowohl in Spanien als auch in Ihrem Wohnsitzstaat prüfen lassen.

Kauf als Privatperson oder über eine Gesellschaft

Die passende Eigentumsstruktur hängt von Ihren persönlichen Zielen, der geplanten Nutzung und den rechtlichen sowie steuerlichen Rahmenbedingungen ab.

Ein Erwerb über eine Gesellschaft ist nicht automatisch steuerlich günstiger. Eine solche Entscheidung sollte deshalb vor dem Kauf mit qualifizierten Fachleuten geprüft werden.

8. Laufende Kosten nach dem Immobilienkauf

Die finanzielle Planung endet nicht mit der notariellen Unterzeichnung. Als Eigentümer müssen Sie auch die laufenden Kosten berücksichtigen.

Dazu gehören insbesondere:

• Grundsteuer (IBI): Die jährliche kommunale Immobiliensteuer richtet sich nach den geltenden lokalen Bestimmungen und den Bewertungsgrundlagen der Immobilie.

• Gemeinschaftskosten: Bei Wohnungen oder Häusern in einer Eigentümergemeinschaft fallen gegebenenfalls regelmäßige Beiträge an.

• Versicherungen: Je nach Immobilie und Nutzung können unterschiedliche Versicherungen sinnvoll oder vertraglich erforderlich sein.

• Versorgungsleistungen: Strom, Wasser, Internet und weitere Dienstleistungen.

• Instandhaltung: Reparaturen, Pflege und langfristige Erneuerungen, beispielsweise bei älteren Häusern, Gärten oder Swimmingpools.

• Weitere steuerliche Verpflichtungen: Diese können abhängig von Wohnsitz, Nutzung und Eigentumsverhältnissen entstehen.

Gerade bei einer Ferienimmobilie ist es sinnvoll, ein realistisches jährliches Budget für Instandhaltung und laufende Kosten festzulegen.

9. Häufige Fragen zum Immobilienkauf auf Mallorca

Wie viel Eigenkapital benötige ich zusätzlich zum Kaufpreis?

Das hängt von der Immobilie, der steuerlichen Behandlung und einer möglichen Finanzierung ab. Bei Bestandsimmobilien ist die ITP häufig der größte zusätzliche Kostenfaktor. Bei Neubauten sollten Sie insbesondere Mehrwertsteuer und AJD berücksichtigen.

Planen Sie außerdem Notar, Grundbuch, mögliche Bewertungskosten und weitere individuelle Ausgaben ein.

Wer bezahlt den Notar beim Immobilienkauf?

Die Kostenverteilung hängt von der Art der Urkunde, den gesetzlichen Vorschriften und den wirksam vereinbarten Bedingungen ab. Es sollte nicht pauschal angenommen werden, dass sämtliche Notarkosten immer vom Käufer oder immer vom Verkäufer getragen werden.

Klären Sie die Kostenverteilung vor der Vertragsunterzeichnung.

Welche Steuer fällt beim Kauf einer gebrauchten Immobilie an?

Bei einer gewöhnlichen Übertragung einer Bestandsimmobilie fällt in der Regel die ITP an. Auf den Balearen gelten progressive allgemeine Steuersätze zwischen 8 % und 13 %. Je nach persönlicher Situation können Vergünstigungen möglich sein.

Welche Steuern fallen bei einem Neubau an?

Beim Kauf eines qualifizierten Neubaus direkt vom Bauträger fallen grundsätzlich 10 % Mehrwertsteuer an. Zusätzlich kann AJD entstehen. Die genaue steuerliche Behandlung sollte vor dem Kauf geprüft werden.

Können Erstkäufer steuerliche Vorteile erhalten?

Unter bestimmten Voraussetzungen sehen die Balearen Vergünstigungen für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes und für bestimmte Käufergruppen vor. Alter, Immobilienwert, Einkommensgrenzen und weitere Voraussetzungen können entscheidend sein.

Die aktuellen Bedingungen sollten anhand der geltenden gesetzlichen Regelungen geprüft werden.

Zahlen ausländische Käufer höhere Steuern?

Die grundlegende Besteuerung des Immobilienerwerbs richtet sich in erster Linie nach der Transaktion und den anwendbaren spanischen Vorschriften. Die darüber hinausgehenden steuerlichen Pflichten können sich jedoch je nach steuerlichem Wohnsitz und individueller Situation unterscheiden.

Internationale Käufer sollten sich daher individuell beraten lassen.

Wann sollte ich die Kaufnebenkosten berechnen?

Am besten vor der Unterzeichnung eines verbindlichen Kaufvertrags oder einer arras-Vereinbarung. So können Sie prüfen, ob Ihr verfügbares Kapital ausreicht und ob das Gesamtbudget zu Ihren finanziellen Möglichkeiten passt.

10. Ihre Immobilienentscheidung auf Mallorca gut vorbereitet treffen

Eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen, ist eine bedeutende Entscheidung – finanziell ebenso wie persönlich.

Wer die Kaufnebenkosten von Anfang an berücksichtigt, kann Angebote realistischer vergleichen, die Finanzierung besser planen und mögliche Risiken frühzeitig erkennen.

Entscheidend ist, nicht nur den Kaufpreis zu betrachten, sondern die gesamte Investition: Steuern, Erwerbskosten, Finanzierung und laufende Ausgaben.

Sie möchten eine Immobilie auf Mallorca kaufen?

Wenn Sie eine Wohnung, eine Finca oder eine Villa auf Mallorca suchen, unterstütze ich Sie gerne dabei, Ihre Wünsche zu konkretisieren, passende Immobilien zu finden und die nächsten Schritte Ihres Kaufvorhabens zu planen.

Sprechen wir über Ihre Vorstellungen, Ihre bevorzugte Region und Ihr Budget. So schaffen wir eine fundierte Grundlage für Ihre Immobiliensuche auf Mallorca.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Steuersätze, Bemessungsgrundlagen und Voraussetzungen für Vergünstigungen müssen für jede Transaktion und zum maßgeblichen Zeitpunkt geprüft werden. Maßgeblich sind die geltenden gesetzlichen Vorschriften und die Auskünfte der zuständigen Behörden. Lassen Sie Ihre individuelle Situation vor dem Kauf von qualifizierten Fachleuten prüfen.