Immobilienkauf auf Mallorca: Der Arras-Vertrag in Spanien – Anzahlung, Rücktritt und rechtliche Risiken verständlich erklärt
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist für viele Deutsche ein lang gehegter Traum. Ob Ferienimmobilie, Zweitwohnsitz, dauerhafter Wohnsitz oder Kapitalanlage – die Balearen gehören zu den attraktivsten Immobilienstandorten im Mittelmeerraum.
Doch wer in Spanien eine Immobilie kauft, sollte sich frühzeitig mit den rechtlichen Besonderheiten des spanischen Immobilienkaufs vertraut machen.
Ein besonders wichtiger Bestandteil des Kaufprozesses ist der sogenannte Contrato de Arras. Dabei handelt es sich um eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, in der die wesentlichen Bedingungen des geplanten Immobilienkaufs festgelegt werden und üblicherweise eine Anzahlung geleistet wird.
Gerade für deutsche Käufer ist Vorsicht geboten: Der spanische Arras-Vertrag ist nicht ohne Weiteres mit einer Reservierungsvereinbarung oder einem deutschen Vorvertrag gleichzusetzen. Je nachdem, welche Art von Arras vereinbart wird, kann ein Rücktritt erhebliche finanzielle Konsequenzen haben.
In diesem Ratgeber erfahren Sie:
Was ein Arras-Vertrag in Spanien bedeutet.
Welche drei Arten von Arras es gibt.
Wann ein Käufer seine Anzahlung verlieren kann.
Wann ein Verkäufer den doppelten Betrag zurückzahlen muss.
Was passiert, wenn die Bank die Finanzierung ablehnt.
Welche Unterlagen vor der Vertragsunterzeichnung geprüft werden sollten.
Worauf deutsche Immobilienkäufer auf Mallorca besonders achten müssen.
Mein Ziel ist es, Ihnen den spanischen Kaufprozess verständlich zu erklären und Ihnen zu zeigen, worauf Sie achten sollten, bevor Sie eine größere Summe überweisen.
1. Was ist ein Arras-Vertrag beim Immobilienkauf in Spanien?
Der Contrato de Arras ist eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie.
Darin werden die wesentlichen Bedingungen des geplanten Immobilienkaufs festgehalten.
In der Regel verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung einer Anzahlung, die später auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet wird.
Der Vertrag enthält normalerweise folgende Angaben:
Vollständige Personalien von Käufer und Verkäufer.
Genaue Bezeichnung und Beschreibung der Immobilie.
Vereinbarter Kaufpreis.
Höhe der geleisteten Anzahlung.
Frist für die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags.
Zahlungsmodalitäten für den Restbetrag.
Vereinbarungen über bestehende Belastungen und Verbindlichkeiten.
Regelungen zur Übergabe der Immobilie.
Folgen eines Rücktritts oder einer Vertragsverletzung.
Wichtig für deutsche Käufer: Der Arras-Vertrag ist nicht einfach eine unverbindliche Reservierung.
Nach spanischem Recht kann ein Kaufvertrag bereits verbindlich zustande kommen, wenn sich Käufer und Verkäufer über den Kaufgegenstand und den Preis geeinigt haben. Die spätere notarielle Beurkundung ist für die Eigentumsübertragung und die Grundbucheintragung von zentraler Bedeutung, aber nicht zwangsläufig der Zeitpunkt, an dem der Kaufvertrag erstmals verbindlich wird.
Deshalb sollte ein Arras-Vertrag niemals unterschätzt werden.
2. Die drei Arten von Arras-Verträgen in Spanien
Das spanische Recht unterscheidet grundsätzlich drei Arten von Arras:
Arras confirmatorias – bestätigende Anzahlung.
Arras penales – Vertragsstrafe.
Arras penitenciales – Rücktrittsarrangement mit festgelegten finanziellen Folgen.
Die Unterschiede sind erheblich. Deshalb sollte vor der Unterschrift eindeutig feststehen, welche Art von Arras vereinbart wird.
A. Arras confirmatorias – Die bestätigende Anzahlung
Die Arras confirmatorias dienen dazu, den bereits erzielten Kaufkonsens zwischen Käufer und Verkäufer zu bestätigen.
Die geleistete Zahlung gilt normalerweise als Anzahlung auf den späteren Kaufpreis.
Was passiert, wenn eine Partei den Vertrag nicht erfüllt?
In diesem Fall gibt es nicht automatisch das Recht, sich durch den Verlust der Anzahlung oder deren doppelte Rückzahlung vom Vertrag zu lösen.
Bei einer Vertragsverletzung kann sich die geschädigte Partei insbesondere auf Artikel 1124 des spanischen Zivilgesetzbuches berufen.
Je nach Sachlage kann sie verlangen:
Die Erfüllung des Kaufvertrags.
Die Auflösung des Vertrags.
Schadensersatz und gegebenenfalls Zinsen.
Die Anzahlung ist also nicht automatisch eine Art Ausstiegsgeld.
B. Arras penales – Die Vertragsstrafe
Bei den Arras penales wird eine Vertragsstrafe vereinbart, die bei einer Verletzung bestimmter vertraglicher Pflichten zur Anwendung kommen kann.
Die Regelung soll sicherstellen, dass Käufer und Verkäufer ihre Verpflichtungen einhalten.
Die rechtliche Grundlage bilden insbesondere die Artikel 1152 bis 1154 des spanischen Zivilgesetzbuches.
Dabei ist die genaue Formulierung entscheidend.
Grundsätzlich ersetzt die vereinbarte Vertragsstrafe den Schadensersatz und die Zinsen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Sie bedeutet jedoch nicht automatisch, dass eine Partei jederzeit gegen Zahlung der vereinbarten Summe vom Vertrag zurücktreten darf.
Eine Vertragsstrafe und ein vertragliches Rücktrittsrecht sind rechtlich zwei unterschiedliche Dinge.
C. Arras penitenciales – Rücktritt gegen finanzielle Konsequenzen
Die Arras penitenciales sind eine besonders wichtige Form der Anzahlung beim spanischen Immobilienkauf.
Sie sind in Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches geregelt.
Dieser Artikel sieht vor, dass der Käufer vom Vertrag zurücktreten kann, indem er die geleistete Anzahlung verliert. Der Verkäufer kann ebenfalls zurücktreten, muss in diesem Fall jedoch den doppelten Betrag zurückzahlen.
Das bedeutet:
Tritt der Käufer zurück, verliert er die vereinbarte Anzahlung.
Tritt der Verkäufer zurück, muss er die doppelte Anzahlung zurückerstatten.
Ein Beispiel aus der Praxis:
Sie möchten eine Immobilie auf Mallorca für 450.000 Euro erwerben. Im Vertrag werden ausdrücklich Arras penitenciales in Höhe von 45.000 Euro vereinbart.
Was passiert, wenn eine Partei ihre Meinung ändert?
Situation | Finanzielle Konsequenz |
Käufer tritt zurück | Verlust von 45.000 € |
Verkäufer tritt zurück | Rückzahlung von 90.000 € |
Diese Vereinbarung ermöglicht beiden Parteien einen vertraglich vorgesehenen Rücktritt, allerdings mit erheblichen finanziellen Konsequenzen.
Besonders wichtig: Die Arras penitenciales müssen eindeutig vereinbart werden. Es reicht nicht aus, einen Vertrag lediglich mit diesem Namen zu überschreiben.
Entscheidend sind der tatsächliche Vertragsinhalt, der erkennbare Wille der Parteien und die konkrete Formulierung der Rücktrittsregelung.
3. Was passiert, wenn der Käufer vom Immobilienkauf zurücktritt?
Diese Frage stellen sich viele deutsche Interessenten, die eine Immobilie auf Mallorca erwerben möchten.
Die Antwort hängt davon ab, welche Art von Arras im Vertrag vereinbart wurde.
Bei wirksam vereinbarten Arras penitenciales kann der Käufer grundsätzlich zurücktreten, indem er die geleistete Anzahlung verliert.
Bei Arras confirmatorias oder Arras penales ist die Situation anders. Hier besteht nicht automatisch ein freies Rücktrittsrecht gegen Verlust der Anzahlung.
Je nach Vertrag und Umständen kann der Verkäufer auf Erfüllung des Kaufvertrags bestehen oder andere gesetzliche Ansprüche geltend machen.
Mein Rat: Unterschreiben Sie niemals einen Arras-Vertrag, ohne genau zu wissen, welche rechtlichen Verpflichtungen Sie damit eingehen.
4. Was passiert, wenn der Verkäufer nicht mehr verkaufen möchte?
Auch ein Verkäufer kann seine Meinung ändern, nachdem er bereits eine Anzahlung erhalten hat.
Bei wirksam vereinbarten Arras penitenciales muss der Verkäufer im Falle eines Rücktritts den doppelten Betrag zurückzahlen.
Bei einer Anzahlung von 45.000 Euro wären das insgesamt 90.000 Euro.
Allerdings muss zwischen einem ausdrücklich ausgeübten Rücktrittsrecht und einer Vertragsverletzung unterschieden werden.
Nicht jede Nichterfüllung führt automatisch zur doppelten Rückzahlung.
Der spanische Oberste Gerichtshof hat sich mit dieser Unterscheidung beschäftigt.
Mit Urteil Nr. 178/2026 vom 9. Februar 2026 hat der Tribunal Supremo entschieden, dass unter bestimmten Umständen auch ein eindeutiges Verhalten des Verkäufers, das seine fehlende Bereitschaft zur Vertragserfüllung erkennen lässt, die Rückzahlung der doppelten Arras rechtfertigen kann.
Im konkreten Fall hatte der Verkäufer notwendige rechtliche Schritte zur Vorbereitung der Eigentumsübertragung nicht durchgeführt.
Das Urteil zeigt, wie wichtig es ist, nicht nur den Vertragstext, sondern auch das tatsächliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen.
5. Was passiert, wenn die spanische Bank die Finanzierung ablehnt?
Für deutsche Käufer ist dieser Punkt besonders wichtig.
Viele Interessenten finanzieren ihre Immobilie auf Mallorca über eine spanische Bank oder über ein Kreditinstitut in Deutschland.
Doch was passiert, wenn der Arras-Vertrag bereits unterschrieben wurde und die Bank anschließend die Finanzierung ablehnt?
Die Ablehnung eines Darlehens führt nicht automatisch zur Rückerstattung der Anzahlung.
Wenn im Vertrag keine entsprechende Finanzierungsklausel vereinbart wurde, kann der Käufer erhebliche finanzielle Risiken eingehen.
Deshalb empfehle ich, vor der Unterzeichnung eine individuelle Finanzierungsklausel prüfen und gegebenenfalls aufnehmen zu lassen.
Eine solche Klausel sollte insbesondere folgende Punkte regeln:
Die erforderliche Mindesthöhe der Finanzierung.
Die Frist für die Kreditzusage.
Die Verpflichtung des Käufers, die Finanzierung rechtzeitig zu beantragen.
Die erforderlichen Nachweise bei einer Ablehnung.
Die Mitteilungspflichten gegenüber dem Verkäufer.
Die Voraussetzungen für die Rückzahlung der geleisteten Anzahlung.
Praxisbeispiel:
Sie möchten eine Immobilie für 500.000 Euro erwerben und benötigen dafür eine Finanzierung von 300.000 Euro.
Im Arras-Vertrag wird vereinbart, dass der Kauf von der rechtzeitigen Bewilligung eines entsprechenden Darlehens abhängig ist.
Wird der Kreditantrag innerhalb der vereinbarten Frist ordnungsgemäß gestellt und von der Bank abgelehnt, kann der Vertrag unter den vereinbarten Voraussetzungen aufgehoben und die Anzahlung zurückerstattet werden.
Entscheidend ist die genaue Ausgestaltung dieser Klausel.
Gerade bei ausländischen Käufern können zusätzliche Prüfungen, Einkommensnachweise und internationale Bankunterlagen erforderlich sein.
6. Wie hoch sollte die Anzahlung beim Immobilienkauf auf Mallorca sein?
In Spanien sind Anzahlungen von 5 bis 10 Prozent des vereinbarten Kaufpreises bei Immobiliengeschäften üblich.
Es gibt jedoch keine allgemeine gesetzliche Verpflichtung, einen bestimmten Prozentsatz zu zahlen.
Die Höhe wird zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart.
Hier einige Beispiele:
Kaufpreis | 5 % Anzahlung | 10 % Anzahlung |
250.000 € | 12.500 € | 25.000 € |
350.000 € | 17.500 € | 35.000 € |
450.000 € | 22.500 € | 45.000 € |
600.000 € | 30.000 € | 60.000 € |
800.000 € | 40.000 € | 80.000 € |
Die bereits geleistete Anzahlung wird bei der notariellen Beurkundung normalerweise vom Kaufpreis abgezogen.
Auf Mallorca, wo insbesondere im gehobenen Immobiliensegment hohe Kaufpreise üblich sind, sollte die Höhe der Anzahlung sorgfältig überlegt werden.
Achten Sie außerdem darauf, an wen das Geld überwiesen wird, wer es verwahrt und unter welchen Voraussetzungen es ausgezahlt oder zurückerstattet werden darf.
7. Welche Unterlagen sollten vor der Unterschrift geprüft werden?
Eine der wichtigsten Empfehlungen, die ich internationalen Immobilienkäufern geben kann, lautet:
Prüfen Sie die Immobilie sorgfältig, bevor Sie eine größere Summe als Anzahlung überweisen.
Eine attraktive Immobilie und ein interessanter Kaufpreis bedeuten nicht automatisch, dass die Immobilie rechtlich und baurechtlich problemlos ist.
Auf Mallorca empfehle ich insbesondere die Prüfung folgender Unterlagen:
1. Grundbuchauszug – Nota Simple
Die Nota Simple ist ein Auszug aus dem spanischen Grundbuch.
Sie gibt unter anderem Auskunft über:
Den eingetragenen Eigentümer.
Die rechtliche Beschreibung der Immobilie.
Bestehende Hypotheken.
Pfändungen und sonstige eingetragene Belastungen.
Dienstbarkeiten und weitere Rechte Dritter.
Sie gehört zu den wichtigsten Dokumenten vor Abschluss eines Arras-Vertrags.
2. Katasterunterlagen – Catastro
Das spanische Kataster enthält Informationen über Lage, Grundstücksfläche, Gebäude und die Katasterreferenz.
Die Angaben sollten mit dem Grundbuch und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie verglichen werden.
Abweichungen bei Flächen, Anbauten, Terrassen oder Nebengebäuden sollten vor dem Kauf geklärt werden.
3. Baurechtliche Situation und Genehmigungen
Dieser Punkt ist auf Mallorca besonders wichtig.
Immobilien können auf städtischem Bauland, ländlichem Grundstück oder in Gebieten mit besonderen baurechtlichen Einschränkungen liegen.
Insbesondere bei sogenannten Fincas Rústicas sollten Käufer prüfen lassen:
Ob die bestehenden Gebäude legal errichtet wurden.
Ob erforderliche Baugenehmigungen vorliegen.
Ob spätere Erweiterungen genehmigt wurden.
Ob Swimmingpools, Terrassen und Nebengebäude rechtmäßig sind.
Ob baurechtliche Einschränkungen oder behördliche Verfahren bestehen.
Gehen Sie niemals davon aus, dass jedes bestehende Gebäude automatisch legal ist, nur weil es bereits seit Jahren existiert.
4. Energieausweis
Der spanische Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética) sollte vorliegen, soweit er gesetzlich erforderlich ist.
5. Wohnbarkeitsbescheinigung – Cédula de Habitabilidad
Auf den Balearen ist die entsprechende Wohnbarkeits- und Nutzungsdokumentation abhängig von der Immobilie und den geltenden Vorschriften zu prüfen.
Dies ist besonders bei älteren Immobilien und Objekten mit Umbauten wichtig.
6. Eigentümergemeinschaft – Comunidad de Propietarios
Bei Wohnungen oder Häusern innerhalb einer Eigentümergemeinschaft sollten Sie Informationen über folgende Punkte einholen:
Ausstehende Gemeinschaftskosten.
Bereits beschlossene Sonderumlagen.
Geplante Sanierungsmaßnahmen.
Gemeinschaftsordnung.
Laufende rechtliche Auseinandersetzungen.
Diese Verpflichtungen können nach dem Kauf erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.
7. Grundsteuer und laufende Kosten
Prüfen Sie die Situation hinsichtlich:
Grundsteuer (IBI).
Kommunaler Abgaben.
Gemeinschaftskosten.
Strom- und Wasserrechnungen.
Sonstiger offener Forderungen.
Im Vertrag sollte geregelt werden, wie bestehende Verpflichtungen abgerechnet werden.
8. Besitz- und Übergabesituation
Klären Sie unbedingt, ob die Immobilie frei von Mietern und sonstigen Bewohnern übergeben wird.
Auch der Zustand der Immobilie, der Übergabetermin, die Schlüsselübergabe und gegebenenfalls das vorhandene Mobiliar sollten schriftlich vereinbart werden.
Meine Empfehlung: Eine gründliche Prüfung vor Vertragsunterzeichnung kann später viel Zeit, Geld und Ärger ersparen.
8. Wie viel Zeit sollte zwischen Arras-Vertrag und Notartermin liegen?
Der Zeitraum zwischen der Unterzeichnung des Arras-Vertrags und dem endgültigen Immobilienkauf beim spanischen Notar wird individuell vereinbart.
In der Praxis sind 60 bis 90 Tage häufig anzutreffen.
Bei deutschen und anderen internationalen Käufern kann es sinnvoll sein, einen längeren Zeitraum vorzusehen.
Mögliche zusätzliche Schritte sind:
Beantragung einer spanischen Ausländeridentifikationsnummer (NIE).
Eröffnung oder Vorbereitung eines spanischen Bankkontos.
Prüfung der Finanzierung.
Organisation internationaler Überweisungen.
Beschaffung ausländischer Einkommens- und Vermögensnachweise.
Vorbereitung notarieller Vollmachten.
Übersetzung und gegebenenfalls Legalisierung von Dokumenten.
Wenn Sie nicht dauerhaft auf Mallorca leben, kann unter bestimmten Voraussetzungen auch eine notarielle Vollmacht sinnvoll sein.
Der Arras-Vertrag sollte einen klaren spätesten Termin für die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags enthalten.
Eine Verlängerung sollte immer schriftlich vereinbart werden.
Verlassen Sie sich bei wichtigen Fristen und größeren Geldbeträgen niemals ausschließlich auf mündliche Zusagen.
9. Die häufigsten Fehler beim Arras-Vertrag
Aus meiner Erfahrung in der Immobilienvermittlung auf Mallorca lassen sich viele Probleme vermeiden, wenn Käufer und Verkäufer einige grundlegende Punkte beachten.
Die Immobilie wird vor der Anzahlung nicht ausreichend geprüft.
Lassen Sie Grundbuch, Kataster und baurechtliche Situation überprüfen.
Die Art der Arras ist nicht eindeutig geregelt.
Lassen Sie ausdrücklich festhalten, ob es sich um confirmatorias, penales oder penitenciales handelt.
Die Finanzierung wird nicht berücksichtigt.
Wenn Sie eine Hypothek benötigen, sollten Sie eine entsprechende Finanzierungsklausel prüfen lassen.
Der Zeitraum bis zum Notartermin ist zu kurz.
Internationale Käufer benötigen häufig zusätzliche Zeit für Bankunterlagen und behördliche Formalitäten.
Die Immobilie ist nicht eindeutig beschrieben.
Die Grundbuchdaten und weitere relevante Identifikationsmerkmale sollten korrekt im Vertrag aufgeführt werden.
Bestehende Belastungen und Bewohner werden übersehen.
Klären Sie vorab, wie mit Hypotheken, Mietverhältnissen und sonstigen Belastungen umgegangen wird.
Der Vertrag wird unterschrieben, ohne ihn vollständig zu verstehen.
Wenn Sie den spanischen Vertrag nicht sicher verstehen, sollten Sie eine vollständige Übersetzung und unabhängige rechtliche Beratung einholen.
Unterschreiben Sie niemals nur aus Angst, die Immobilie könnte sonst an einen anderen Interessenten verkauft werden.
10. Was sagt die spanische Rechtsprechung zu Arras-Verträgen?
Die spanische Rechtsprechung zeigt, dass es bei Arras-Verträgen nicht nur auf die Überschrift des Dokuments ankommt.
Entscheidend sind der tatsächliche Inhalt, der Wille der Vertragsparteien und die konkreten Vereinbarungen.
Ein wichtiges Beispiel ist das Urteil Nr. 270/2025 des spanischen Obersten Gerichtshofs vom 19. Februar 2025.
In dieser Entscheidung ging es um einen Immobilienkauf mit ursprünglich vereinbarten Arras penitenciales und späteren Änderungen der Zahlungs- und Vertragsbedingungen.
Das Gericht beschäftigte sich insbesondere mit der Frage, ob die ursprüngliche rechtliche Einordnung der Anzahlung durch spätere Vereinbarungen verändert worden war.
Das Urteil verdeutlicht, wie wichtig es ist, auch Vertragsänderungen und Verlängerungen eindeutig zu formulieren.
Ein weiteres wichtiges Beispiel ist das Urteil Nr. 178/2026 vom 9. Februar 2026.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte in diesem Fall, dass unter bestimmten Voraussetzungen auch ein eindeutiges Verhalten des Verkäufers, das seine fehlende Bereitschaft zur Erfüllung des Vertrags erkennen lässt, eine Rückzahlung der doppelten Arras rechtfertigen kann.
Für Käufer und Verkäufer ergibt sich daraus eine klare Schlussfolgerung:
Ein professionell formulierter Arras-Vertrag sollte nicht nur den Kaufpreis und die Anzahlung festlegen, sondern auch sämtliche wesentlichen Verpflichtungen, Fristen und Rücktrittsfolgen präzise regeln.
11. Mein persönlicher Rat als Immobilienberater auf Mallorca
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca sollte eine positive und gut vorbereitete Entscheidung sein.
Gerade für deutsche Käufer ist es wichtig, die Unterschiede zwischen dem deutschen und dem spanischen Immobilienkauf zu verstehen.
Der Arras-Vertrag ist dabei ein entscheidender Schritt.
Er schafft Klarheit über die vereinbarten Bedingungen, die Höhe der Anzahlung, den Zeitplan und die finanziellen Folgen, wenn eine Partei ihre Verpflichtungen nicht erfüllt.
Meine Empfehlung lautet deshalb:
Nehmen Sie sich vor der Unterschrift ausreichend Zeit. Prüfen Sie die Immobilie, lassen Sie die rechtliche und baurechtliche Situation klären, besprechen Sie Ihre Finanzierung und stellen Sie sicher, dass alle wichtigen Vereinbarungen schriftlich festgehalten sind.
Eine gut vorbereitete Immobilienentscheidung beginnt nicht erst beim Notar. Sie beginnt bereits mit der richtigen Prüfung und Beratung vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags.
Wenn Sie eine Immobilie auf Mallorca kaufen oder verkaufen möchten und während des gesamten Prozesses einen erfahrenen Ansprechpartner suchen, unterstütze ich Sie gerne.
Jorge Cifre
Immobilienberater auf Mallorca
Brokered by eXp Realty
Website: www.jorgecifre.de
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Jeder Immobilienkauf muss anhand der konkreten Vertragsbedingungen, der rechtlichen Situation der Immobilie und der anwendbaren spanischen Gesetzgebung geprüft werden. Käufern und Verkäufern wird empfohlen, vor der Unterzeichnung eines Arras-Vertrags unabhängigen juristischen Rat einzuholen.
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