Immobilien auf Mallorca kaufen: Was Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen sollten

Immobilien auf Mallorca kaufen: Was Sie vor dem Kauf rechtlich prüfen sollten

Mallorca ist für viele Menschen weit mehr als ein Urlaubsziel. Die Insel steht für mediterrane Lebensqualität, eine internationale Atmosphäre und einen Immobilienmarkt mit außergewöhnlicher Vielfalt: von historischen Natursteinhäusern und traditionellen Fincas bis hin zu modernen Villen mit Meerblick und exklusiven Apartments in Palma.

Doch der Kauf einer Immobilie auf Mallorca unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten von einem Immobilienerwerb in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.

Das spanische Rechtssystem, die regionalen Bauvorschriften der Balearen und die Besonderheiten des mallorquinischen Immobilienmarktes erfordern eine sorgfältige Vorbereitung. Was auf den ersten Blick wie eine attraktive Immobilie erscheint, kann bei genauerer Prüfung rechtliche, bauliche oder finanzielle Risiken aufweisen.

Besonders bei älteren Fincas, ländlichen Grundstücken und Immobilien mit späteren An- oder Umbauten ist es entscheidend, nicht allein auf den optischen Zustand oder die Angaben im Exposé zu vertrauen.

Wer eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur Lage, Preis und Ausstattung beurteilen. Entscheidend ist auch, ob die Immobilie rechtlich nachvollziehbar dokumentiert ist und welche Möglichkeiten und Einschränkungen tatsächlich bestehen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Prüfungen vor dem Kauf wichtig sind und worauf insbesondere internationale Käufer achten sollten.

1. Das Grundbuch prüfen: Wem gehört die Immobilie tatsächlich?

Der erste Schritt besteht darin, die Immobilie rechtlich eindeutig zu identifizieren.

In Spanien wird das Eigentum an Immobilien im Registro de la Propiedad, dem spanischen Grundbuch, dokumentiert. Eine zentrale Informationsquelle ist die sogenannte Nota Simple Informativa.

Sie gibt unter anderem Auskunft über:

• Den eingetragenen Eigentümer.

• Die grundbuchliche Beschreibung der Immobilie.

• Eingetragene Hypotheken und sonstige Belastungen.

• Dienstbarkeiten und bestimmte Nutzungsrechte.

• Weitere eingetragene rechtliche Einschränkungen.

Die Angaben sollten mit dem tatsächlichen Objekt und den Informationen des Verkäufers abgeglichen werden.

Gerade bei größeren Grundstücken auf Mallorca ist dieser Schritt wichtig. Eine Finca kann beispielsweise aus mehreren Grundstücksparzellen bestehen. Auch können Gebäude, die auf dem Grundstück vorhanden sind, in den Unterlagen unterschiedlich oder nicht vollständig erfasst sein.

Ein häufiger Fehler besteht darin, die im Exposé beschriebene Immobilie automatisch mit der grundbuchlichen Situation gleichzusetzen.

Die Nota Simple ist ein unverzichtbarer Ausgangspunkt, ersetzt jedoch keine umfassende rechtliche und bautechnische Prüfung.

Weitere Informationen und die Möglichkeit, einen Grundbuchauszug anzufordern, finden Sie beim spanischen Grundbuchamt – Colegio de Registradores. Die Informationen sind auf Spanisch verfügbar.

2. Baugenehmigungen und baurechtlicher Status: Ein entscheidender Punkt auf Mallorca

Eine der wichtigsten Fragen beim Immobilienkauf auf Mallorca betrifft die baurechtliche Situation.

Nicht jedes Gebäude, das seit vielen Jahren existiert oder bereits bewohnt wird, ist automatisch vollständig baurechtlich legalisiert.

Das gilt insbesondere für ältere Landhäuser, Fincas und Immobilien mit nachträglichen Erweiterungen.

Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob:

• Für das Wohnhaus die erforderlichen Genehmigungen vorliegen.

• Anbauten und bauliche Veränderungen genehmigt wurden.

• Swimmingpools, Garagen und Nebengebäude rechtlich korrekt eingeordnet sind.

• Die tatsächliche Nutzung mit den genehmigten Nutzungen übereinstimmt.

• Baurechtliche Verfahren oder behördliche Anordnungen bestehen.

• Besondere Einschränkungen für zukünftige Umbauten gelten.

Die baurechtlichen Rahmenbedingungen auf den Balearen werden unter anderem durch die Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears geregelt. Hinzu kommen die jeweils geltenden kommunalen und sektoralen Vorschriften.

Den konsolidierten Gesetzestext finden Sie im spanischen Amtsblatt BOE – Ley 12/2017.

Besondere Aufmerksamkeit verdient der Begriff fuera de ordenación.

Er bezeichnet eine baurechtliche Situation, in der ein Gebäude oder Gebäudeteil nicht vollständig mit den geltenden städtebaulichen Vorschriften übereinstimmt. Welche Konsequenzen sich daraus ergeben, hängt vom konkreten Sachverhalt und den jeweils anwendbaren Vorschriften ab.

Für Käufer ist wichtig: Ein bestehendes Gebäude ist nicht automatisch mit einem vollständig genehmigten Gebäude gleichzusetzen. Auch das Alter einer Konstruktion allein bedeutet nicht, dass sie rechtlich unproblematisch ist.

Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in meinem gesonderten Beitrag: Immobilien auf Mallorca mit dem Status „fuera de ordenación“ kaufen – was Käufer wissen sollten.

Vor allem bei Fincas sollte ein qualifizierter Architekt oder technischer Sachverständiger die vorhandene Dokumentation und den tatsächlichen baulichen Bestand prüfen. Bei rechtlichen Fragen sollte zusätzlich ein unabhängiger Anwalt hinzugezogen werden.

3. Fincas auf Mallorca: Romantik und Realität sorgfältig abwägen

Eine Finca auf Mallorca steht für Ruhe, Privatsphäre und mediterrane Lebensqualität.

Gerade diese Immobilien erfordern jedoch häufig eine besonders genaue Prüfung.

Ländliche Grundstücke unterliegen teilweise anderen und strengeren baurechtlichen Rahmenbedingungen als Grundstücke innerhalb eines städtischen Baugebiets.

Dabei sollte nicht nur das Haupthaus betrachtet werden. Auch kleinere Gebäude und bauliche Anlagen können relevant sein.

Dazu gehören beispielsweise:

• Gästehäuser und separate Wohneinheiten.

• Alte Stallungen und landwirtschaftliche Gebäude.

• Lager- und Werkstatträume.

• Überdachte Terrassen.

• Swimmingpools.

• Später errichtete Anbauten.

Ein Nebengebäude, das seit Jahrzehnten als Gästeunterkunft genutzt wird, ist nicht automatisch als eigenständiger Wohnraum genehmigt.

Auch die Möglichkeit, eine bestehende Finca zu erweitern, zu renovieren oder anders zu nutzen, sollte nicht vorausgesetzt werden.

Wer eine ländliche Immobilie erwerben möchte, sollte vorab klären, welche Nutzung rechtlich zulässig ist und welche baulichen Maßnahmen tatsächlich möglich wären.

Eine umfassende Prüfung vor dem Kauf – die sogenannte Due Diligence – hilft dabei, rechtliche, bauliche und wirtschaftliche Risiken frühzeitig zu erkennen. Welche Aspekte dabei besonders wichtig sind, erfahren Sie in meinem Beitrag über die Due Diligence beim Immobilienkauf auf Mallorca.

4. Wohnbarkeitsbescheinigung: Die Cédula de Habitabilidad

Die sogenannte Cédula de Habitabilidad ist die spanische Wohnbarkeitsbescheinigung.

Sie spielt auf den Balearen eine wichtige Rolle und bestätigt bestimmte Voraussetzungen hinsichtlich der Bewohnbarkeit einer Wohnung.

Vor dem Kauf sollte geklärt werden:

• Ob eine entsprechende Bescheinigung vorhanden ist.

• Ob sie noch gültig ist.

• Ob sie sich auf genau die angebotene Immobilie bezieht.

• Ob die dokumentierten Eigenschaften mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmen.

Je nach Immobilie können weitere technische Unterlagen erforderlich sein, beispielsweise Baugenehmigungen, Fertigstellungsbescheinigungen oder technische Berichte.

Wichtig ist die Unterscheidung: Eine vorhandene Wohnbarkeitsbescheinigung bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Gebäude und baulichen Veränderungen vollständig baurechtlich genehmigt sind.

Die Dokumente müssen im Zusammenhang betrachtet werden.

5. Grundbuch und Kataster: Warum unterschiedliche Angaben wichtig sind

In Spanien gibt es zwei unterschiedliche Systeme, deren Informationen beim Immobilienkauf miteinander abgeglichen werden sollten:

• Das Registro de la Propiedad – das Grundbuch.

• Das Catastro – das spanische Liegenschaftskataster.

Während das Grundbuch insbesondere die rechtlichen Eigentumsverhältnisse und eingetragenen Rechte dokumentiert, dient das Kataster vor allem der administrativen und steuerlichen Erfassung von Grundstücken und Gebäuden.

Daher können die Angaben voneinander abweichen.

Mögliche Unterschiede betreffen:

• Die Grundstücksfläche.

• Die bebaute Fläche.

• Die Lage von Gebäuden.

• Die Anzahl der erfassten Baukörper.

• Nachträgliche Erweiterungen oder Veränderungen.

Ein Beispiel: Im Kataster ist ein Swimmingpool eingetragen, der in der grundbuchlichen Beschreibung nicht erscheint.

Eine solche Abweichung bedeutet nicht automatisch, dass der Pool illegal ist. Sie sollte jedoch nachvollziehbar erklärt und gegebenenfalls technisch und rechtlich überprüft werden.

Für Käufer ist entscheidend, dass die verschiedenen Dokumente ein möglichst vollständiges und widerspruchsfreies Bild der Immobilie ergeben.

Die amtlichen Katasterinformationen können über das spanische Liegenschaftskataster – Sede Electrónica del Catastro eingesehen werden.

6. Welche finanziellen Verpflichtungen können mit der Immobilie verbunden sein?

Neben dem Kaufpreis sollten auch mögliche offene Forderungen und laufende Verpflichtungen geprüft werden.

Bei einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft sind insbesondere die Gemeinschaftskosten relevant.

Das spanische Wohnungseigentumsgesetz, die Ley de Propiedad Horizontal, regelt unter anderem die Haftung im Zusammenhang mit bestimmten rückständigen Gemeinschaftsbeiträgen.

Deshalb sollte vor dem Kauf eine aktuelle Bescheinigung über den Stand der Gemeinschaftsbeiträge angefordert werden.

Weitere wichtige Punkte sind:

Grundsteuer – IBI

Die Impuesto sobre Bienes Inmuebles ist die jährlich anfallende kommunale Grundsteuer. Offene Forderungen sollten vor der Übertragung geklärt werden.

Versorgungsverträge

Wasser, Strom und weitere Dienstleistungen sollten hinsichtlich offener Rechnungen, Zählerständen und Vertragsübernahmen überprüft werden.

Hypotheken und Belastungen

Bestehende Hypotheken oder andere eingetragene Belastungen müssen im Rahmen der Transaktion entsprechend der vereinbarten Bedingungen behandelt werden.

Den Gesetzestext zur Eigentümergemeinschaft finden Sie in der Ley de Propiedad Horizontal – BOE.

Eine sorgfältige Prüfung hilft, finanzielle Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden.

7. Der Anzahlungsvertrag: Was bedeutet ein Contrato de Arras?

In Spanien wird vor dem endgültigen Kaufvertrag häufig ein privater Anzahlungsvertrag abgeschlossen, der als Contrato de Arras bezeichnet wird.

Er regelt typischerweise den vereinbarten Kaufpreis, die Anzahlung, den Zeitrahmen bis zur notariellen Beurkundung und die Bedingungen der Transaktion.

Besonders wichtig ist die genaue Art der vereinbarten Anzahlung.

Eine häufig verwendete Form sind die arras penitenciales gemäß Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil).

Bei dieser Vertragsform kann sich der Käufer grundsätzlich durch Verzicht auf die geleistete Anzahlung vom Vertrag lösen. Tritt der Verkäufer zurück, muss er grundsätzlich den doppelten Betrag zurückzahlen.

Andere Arten von Anzahlungsvereinbarungen können jedoch andere Rechtsfolgen haben.

Vor der Unterzeichnung sollte deshalb insbesondere geklärt werden:

• Welche Immobilie genau Gegenstand des Vertrags ist.

• Wie hoch Kaufpreis und Anzahlung sind.

• Welche rechtliche Art der Anzahlung vereinbart wird.

• Bis wann der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen werden soll.

• Welche Folgen ein Rücktritt hat.

• Welche Voraussetzungen vor der endgültigen Kaufabwicklung erfüllt sein müssen.

Für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum ist besonders wichtig, dass die spanische Vertragsgestaltung nicht einfach mit einem deutschen oder österreichischen Kaufvorvertrag gleichgesetzt werden sollte.

Eine unabhängige anwaltliche Prüfung vor der Unterzeichnung ist daher dringend zu empfehlen.

Den gesetzlichen Ausgangspunkt finden Sie in Artikel 1454 des spanischen Código Civil – BOE.

8. Küstenschutz, Naturschutz und besondere Grundstückslagen

Mallorca verfügt über zahlreiche landschaftlich und ökologisch geschützte Gebiete. Je nach Lage können zusätzliche Vorschriften gelten, die die Nutzung oder Veränderung einer Immobilie erheblich beeinflussen.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen:

• Grundstücke in Küstennähe.

• Naturschutzgebiete.

• Landwirtschaftlich genutzte Flächen.

• Landschaftlich geschützte Zonen.

• Grundstücke mit archäologischen oder denkmalrechtlichen Einschränkungen.

• Bereiche mit besonderen Bau- oder Nutzungsvorschriften.

Eine Immobilie mit Meerblick oder direktem Zugang zur Küste kann zusätzlichen rechtlichen Beschränkungen unterliegen.

Auch bei einer Finca in besonders geschützter Landschaft können zukünftige Erweiterungen oder bauliche Veränderungen stark eingeschränkt sein.

Deshalb sollte vor dem Kauf nicht nur die aktuelle Nutzung, sondern auch der rechtlich zulässige Handlungsspielraum geprüft werden.

9. Kaufnebenkosten und Steuern beim Immobilienerwerb auf Mallorca

Der Kaufpreis ist nicht mit den gesamten Erwerbskosten gleichzusetzen.

Welche Steuern anfallen, hängt unter anderem davon ab, ob eine Immobilie neu oder gebraucht ist und wie die konkrete Transaktion gestaltet wird.

Gebrauchtimmobilien

Beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie fällt in der Regel die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) an.

Neubauimmobilien

Beim direkten Erwerb eines Neubaus vom Bauträger fallen grundsätzlich Mehrwertsteuer (IVA) und gegebenenfalls Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) an.

Zusätzlich können weitere Kosten entstehen, beispielsweise:

• Notargebühren.

• Grundbuchgebühren.

• Anwaltskosten.

• Technische Gutachten oder Bewertungen.

• Finanzierungskosten, soweit einschlägig.

Steuersätze, Bemessungsgrundlagen und mögliche Besonderheiten sollten zum Zeitpunkt des Kaufs individuell geprüft werden.

Die aktuellen Informationen zu den Steuern auf Immobilienübertragungen und zur Stempelsteuer stellt die Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB) bereit.

Es empfiehlt sich, vor einer verbindlichen Kaufentscheidung eine vollständige Kostenübersicht erstellen zu lassen.

10. Was Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz beachten sollten

Für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum gibt es neben den allgemeinen Prüfungen einige organisatorische Besonderheiten.

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist grundsätzlich auch für ausländische Staatsangehörige möglich. Dennoch sollten wichtige administrative Schritte frühzeitig vorbereitet werden.

Die NIE-Nummer

Die Número de Identidad de Extranjero (NIE) ist die spanische Identifikationsnummer für ausländische Personen. Sie wird für zahlreiche rechtliche und steuerliche Vorgänge benötigt, darunter den Immobilienkauf.

Bankkonto und Zahlungsnachweise

Die Herkunft der Kaufmittel muss im Rahmen der geltenden Geldwäschevorschriften nachvollziehbar sein.

Banken und andere beteiligte Institutionen können entsprechende Nachweise verlangen. Eine frühzeitige Vorbereitung der Unterlagen erleichtert den Ablauf.

Vollmachten

Wenn der Käufer nicht persönlich zur notariellen Beurkundung erscheinen kann, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine notariell erteilte Vollmacht verwendet werden.

Je nach Ausstellungsland können zusätzliche Formalitäten wie Apostille, Legalisation oder Übersetzung erforderlich sein.

Sprache und Vertragsverständnis

Spanische Verträge sind rechtlich verbindlich, auch wenn der Käufer nicht mit allen verwendeten Begriffen vertraut ist.

Eine professionelle Übersetzung und unabhängige Rechtsberatung können helfen, Missverständnisse zu vermeiden.

Steuerlicher Wohnsitz

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien führt nicht automatisch dazu, dass der Käufer dort steuerlich ansässig wird.

Allerdings können aus dem Immobilienbesitz steuerliche Pflichten in Spanien entstehen.

Auch das jeweilige Wohnsitzland kann eigene Melde- und Steuerpflichten vorsehen.

Die konkrete Situation sollte mit einem Steuerberater geklärt werden, der mit grenzüberschreitenden Sachverhalten vertraut ist.

11. Der Notartermin und die Eintragung ins Grundbuch

Der endgültige Immobilienkauf wird in Spanien üblicherweise durch eine öffentliche Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa) vor einem Notar abgeschlossen.

Vor der Unterzeichnung sollten alle wesentlichen Punkte nochmals überprüft werden:

• Stimmen die Identität der Vertragsparteien und ihre Vertretungsbefugnisse?

• Ist die Immobilie eindeutig und korrekt beschrieben?

• Entsprechen Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten den Vereinbarungen?

• Sind bestehende Belastungen wie vereinbart geregelt?

• Liegen die erforderlichen Unterlagen vor?

• Sind die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt?

Nach der notariellen Beurkundung wird die Urkunde normalerweise beim zuständigen Grundbuchamt zur Eintragung eingereicht.

Der spanische Notar übernimmt wichtige gesetzliche Aufgaben. Seine Mitwirkung ersetzt jedoch nicht die unabhängige rechtliche und technische Prüfung, die idealerweise bereits vor der Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags erfolgt.

Eine gute Vorbereitung beginnt nicht erst am Tag des Notartermins.

12. Ihre Checkliste für den Immobilienkauf auf Mallorca

Bevor Sie sich verbindlich für eine Immobilie entscheiden, sollten Sie folgende Punkte berücksichtigen:

• Aktuellen Grundbuchauszug (Nota Simple) anfordern.

• Eigentumsverhältnisse und Verkaufsberechtigung prüfen.

• Hypotheken, Belastungen und Dienstbarkeiten identifizieren.

• Baurechtlichen Status der Immobilie überprüfen.

• Genehmigungen für Anbauten, Pools und Nebengebäude kontrollieren.

• Wohnbarkeitsbescheinigung und technische Dokumentation prüfen.

• Grundbuch- und Katasterangaben vergleichen.

• Offene Gemeinschaftsbeiträge und Grundsteuer kontrollieren.

• Küsten-, Natur- und Landschaftsschutzbestimmungen berücksichtigen.

• Anzahlungsvertrag vor der Unterzeichnung anwaltlich prüfen lassen.

• Steuern und sämtliche Erwerbsnebenkosten kalkulieren.

• NIE-Nummer und Zahlungsnachweise vorbereiten.

• Bei Bedarf Vollmachten und Übersetzungen organisieren.

• Vor dem Notartermin sämtliche Unterlagen und Zahlungsmodalitäten kontrollieren.

Nicht jede Immobilie erfordert dieselben Prüfungen. Bei einer Neubauwohnung in Palma stehen andere Fragen im Vordergrund als bei einer historischen Finca im Inselinneren.

Wenn einzelne Punkte noch offen sind, bedeutet das nicht automatisch, dass die Immobilie ungeeignet ist. Entscheidend ist, die offenen Fragen zu klären, mögliche Risiken zu verstehen und ihre Konsequenzen vor einer Kaufentscheidung realistisch einzuschätzen.

13. Warum lokale Marktkenntnis beim Immobilienkauf entscheidend ist

Der Immobilienmarkt auf Mallorca ist vielfältig und wird stark von den Besonderheiten der einzelnen Gemeinden und Regionen geprägt.

Die rechtliche und bauliche Situation einer Immobilie lässt sich nicht allein anhand von Fotos, Exposés oder allgemeinen Marktinformationen beurteilen.

Gerade für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist es hilfreich, einen Ansprechpartner vor Ort zu haben, der den lokalen Markt kennt und die richtigen Fragen stellen kann.

Ein guter Immobilienberater sollte nicht nur passende Objekte präsentieren, sondern auch dabei helfen, die Besonderheiten einer Immobilie einzuordnen und den Kaufprozess mit den zuständigen Rechtsanwälten, Architekten und weiteren Fachleuten zu koordinieren.

Denn eine attraktive Immobilie ist nicht automatisch die richtige Immobilie.

Entscheidend ist, dass Lage, Zustand, rechtliche Situation und persönliche Erwartungen zusammenpassen.

Eine Immobilie auf Mallorca sollte eine gut durchdachte Entscheidung sein

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist für viele Menschen eine bedeutende persönliche und finanzielle Entscheidung.

Ob Finca, Villa oder Apartment: Wer sich frühzeitig mit den rechtlichen, technischen und steuerlichen Rahmenbedingungen beschäftigt, schafft eine solide Grundlage für einen erfolgreichen Erwerb.

Eine sorgfältige Vorbereitung, unabhängige fachliche Beratung und fundierte lokale Marktkenntnis helfen dabei, Risiken besser einzuschätzen und mit einem klaren Blick auf die tatsächlichen Gegebenheiten zu entscheiden.

Sie überlegen, eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen?

Ich unterstütze Sie gerne bei der Suche nach passenden Immobilien, bei der Einschätzung des lokalen Marktes und bei der Koordination der nächsten Schritte mit den entsprechenden Fachleuten.

Für ein persönliches und unverbindliches Gespräch über Ihre Immobilienpläne auf Mallorca freue ich mich auf Ihre Kontaktaufnahme.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder technische Beratung dar. Die rechtliche Situation einer Immobilie muss individuell geprüft werden. Maßgeblich sind die zum Zeitpunkt des Erwerbs geltenden gesetzlichen Vorschriften und die konkreten Umstände des jeweiligen Objekts.